20140806关于总爷府一期、二期分析报告(县城府).doc

南充市温凌市场开发有限公司 文件 南温（2014）字第009号 关于总爷府一、二期旧城改造项目分析报告 苍溪县人民政府： 2013年5月，我公司（以下简称南充市温凌市场开发有限公司）经广元市梓行房地产开发有限公司（以下简称梓行公司）引荐开发总爷府二期棚户区改造项目。经公司全体股东研究决定重金投入，重点打造，相继成立了苍溪项目办公室，组建了队伍及领导班子，并对原梓行公司所建的总爷府一期工程的遗留问题进行了全盘清理和交割，现将我公司对总爷府一期遗留问题的清理和总爷府二期项目与梓行公司的关系以及对总爷府二期处理方案报告如下： 一、总爷府一期项目遗留问题 总爷府一期地处陵江镇人民西路5号，系什世百户、陶家大院拆迁户谭顺和、杨和平等委托阆中市鑫龙房地开发有限公司王梓行作为该项目负责人（后成立梓行公司代替阆中市鑫龙房地开发有限公司）于2007年5月投资实施的联合改建项目，在项目实施过程中，由于当时各种原因产生了以下遗留问题，现报告如下： （一）原总爷府一期批准的拆迁户未全部落实还建安置。 苍溪县人民政府目标管理督查室根据（苍规建[2007]41号）（见附件一：苍溪县规划建设和建设局《关于杨家大院、陶家大院居民联合改建住房的请示》）和（苍规建[2008]99号）文件请示,于2008年12月8日在（苍府督[2008]６号）（见附件二：苍溪县人民政府目标管理督查室《关于对县城陶家杨家大院拆迁改造规划再次核实情况的报告》）中文件批准了“陶家大院、什世百户联合建房 ”的联合改造设计方案，根据房产证载面积确认拆迁面积7610平方米，按1：1比例确认还建面积，批准了什世百户、陶家大院原址上分A地块和B地块修建建筑面积共22000平方米的房屋。由于什世百户与陶家大院是平房且空地较多，各业主均作了不同形式改扩建，有的进行加层改建，有的进行夹层改建（但高度均超过2.20米），还有的在空地上修建了房屋，但均没有到房管部门进行产权登记，无产权面积为11415平方米，陶家与什世百户实际拆迁面积共为19025平方米。致使一期共有33套房屋未安置落实（其中：20户拆迁户未安置落实面积为2338.15平方米， 11户购房户未安置落实面积为1310.80平方米（见附件三：《总爷府一期拆迁待安置拆迁户明细》，附件四：《总爷府一期未落实待安置购房户明细》。）。 （二）当时处理总爷府一期项目情况调查 由于各种原因致使项目亏损，造成项目资金链断裂，为了项目继续开展，2011年3月，梓行公司联系四川友合建筑工程有限公司（以下简称四川友合公司）参与处理该项目遗留问题。2011年5月28日起，四川友合公司接手该项目并投入资金800万元，完成总爷府一期附属工程及部分需要现金安置的拆迁户。县城乡规划建设和住房保障局作为总体协调单位，县房地产管理局及局长李林、副局长陈军（当时叫“苍溪县房地产管理所”）汇同四川友合公司的何平、邓洪尧以及法律顾问直接与各拆迁户、购房户展开了拉锯式的谈判工作，经过长达半年的日夜谈判，至2012年3月底，20户拆迁户和11户购房户与四川友合签订安置补充协议，要求房管局作为“见证方”并盖章的情况下同意将一期应安置房屋协议到总爷府二期安置，面积共为3648.95平方米。此至总爷府一期从软件与硬件均达到当时政府规定的交房条件，于2012年4月9日起，梓行公司与四川友合在县建设局、房管局等部门协调下，经过一个多月努力，完成了总爷府第一期交房； 2011年8月苍溪县规划和建设局答复暂缓启动总爷府二期（见附件五：苍溪县规划和建设局《关于什世百户（总爷府）信访事项的回复），但在2012年4月交房前，政府及有关部门承诺在2012年5月份启动并由四川友合公司完成总爷府二期工程。到2012年9月份时，由于各种原因还是迟迟不能启动总爷府二期项目，致使四川友合公司不愿意再投入资金建设二期项目。 （三）梓行公司对原批准总爷府二期项目停建 原批准总爷府二期（指陶家大院和杨家大院）改造片区的房屋据政府政策流程和在有关部门公示后（见附件六：《关于陵江镇人民西路陶家大院杨文良、范秀英等35户旧房改造用地呈报情况的公示》），已于2009年拆除，在拆迁时已按要求与一期一起在相关部门办理了批建手续（见附件七：苍规建字（2009）字第26号《苍溪县建设工程规划许可证书》，附件八：苍规建字（2009）字第11号《苍溪县建设工程规划许可证书》，附件九：苍国土资建《建设用地批准书苍国用土资建（2009）字第8号、附件十：苍规用地证（2009）字第10号《建设用地规划许可证》、附件十一：苍规用地证（2009）字第壹拾壹号《建设用地规划许可证》），但在实施中因以下原因不得不停建：一是当时周边的日杂公司宿舍、物价和物资局宿舍、国土局宿舍的老百姓要求一并改建，阻扰施工并向有关部门申请改造（见附件十二：《关于县日杂公司旧