上海浦江镇中心河以南三地块土地评估中.pptVIP

4 佘山3号 配合项目高端产品而主打良好规划、生态环境、豪华私密等卖点 翡翠别墅 广告推广 4 项目特色阐述 翡翠别墅 区位——浦江镇是上海所有外环以外区域距离市中心最近的板块，自驾出行方便，开车仅需20余分钟（约15公里）可到达人民广场。 规划——纯独栋别墅社区。结合中国皇家九宫格的布局方式与意大利宫廷的构筑规律。并将中国造园技法与意大利景观元素的融合，创造出“移步换景”的景观感受。 产品——2期延续了1期大面宽、短进深、全套房、四重庭院、双玄关的设计，并对产品进行了升级，容积率更低、社区景观情趣化营造、主题花园个性定制、首层入户大堂奢华打造。 风格——承接浦江镇意式风情，运用意大利石料与现代化的材质的融合。 现场表现——二期全新样板房“辛格之蓝”和“百老汇之梦”的高雅风情很好的提升了项目的调性。 三、未来潜在供应量分析 潜在供应量分析 对未来区域竞品项目的供应量所作的判断 据统计，目前在售项目的后续推量将达34万平方米，加上11.49万平方米的历年未去化量，未来潜在供应量预计将达到46万平米。根据2009年浦江镇住宅销售速度推算，这些潜在供应量的去化周期还要15个月，因此未来竞争压力较大。 区域项目潜在供应 1 、从区域市场来看，累计供求比为1. 24，供略大于求，市场处于温热状态。从现有在售住宅项目来看，区域内的楼盘容积率范围为0.6-1，而本地块容积率为0.7-1.4，差异化程度不高，但这个容积率范围可做多种产品配比方案。 2、从总体建筑面积来看，新浦江城项目是不折不扣的大盘项目，其一期项目上市1 2万方，因其投资客占一定比例，未来地块新盘销售受其二手房的冲击较大，二期项目130 万方也已在09 年初陆续推出，其对新盘的竞争态势不减。 3 、从区域住宅市场价格来看，翡冷翠园是09 年年底推出独栋别墅， 故产品价格较高，成交均价高达4.2 万左右；除此之外，其他楼盘品质相仿，价格较为接近，别墅均价在3万左右，其中新浦江城离本案最近，容积率相似，因此最具价格可比性和参考性。 4、从区域住宅项目的未来可推量来看，新浦江城、一品漫城、翡冷翠园、浦江颐城后续均有较大推量，加上新浦江镇还有多幅住宅地块尚待出让，因此未来竞争压力很大。 小节 【市场概况总结】 * 2 浦江华侨城 地理位置 轨道交通8号线延伸段，位于芦恒路站和浦江镇站中间 浦江华侨城 2 浦江华侨城 外立面 浦江华侨城以低矮、低密度特质呈现醇正欧洲生活氛围。数十个方格矩阵，源自意大利的传统城镇规划手法。开阔的视野、高程度的绿化体现了以人为本的规划理念。 外立面 浦江华侨城 2 2 浦江华侨城 样板间展示 院墅院落 浦江华侨城 2 2 浦江华侨城 周边配套 科技园 地铁站 幼儿园 游乐园 2 浦江华侨城 户型设计 首层空间：整体面宽约14米，全框架剪力墙结构，L型建筑布局使厅堂与餐厅、厨房隔院相望，互为景观。 地下建筑设计面积约140平方米 2 浦江华侨城 户型设计 卧室全套间设计，独立盥洗室，南北双向采光，功能与私密性兼具。 建筑面积：约197.69平方米，近17米整体面宽，开阔南向采光，全框架结构自由分隔。 2 浦江华侨城 户型设计 叠院（复式公寓）：建筑和庭院被挑高近一米，充分保证了私密性。 地上设计建筑面积约180平方米，阳光底下室设计建筑面积约100平方米。 2 浦江华侨城 户型设计 叠院：地上建筑面积约200平方米，阳光底下室设计建筑面积约120平方米。一层超大面宽客厅方正通亮，客房连带独立露台，尊贵享受；二层主套房设计，配置独立卫生间。 2 浦江华侨城 紧凑二房，南北双景观阳台 面积约85-87平米 南向双层景观阳台，可变室内格局，建筑面积约76平米 南北通风，大面宽客厅，独立储藏室，建筑面积约85-87平米 2 浦江华侨城 交通：浦江华侨城位于上海浦江镇中心城区，至人民广场15公里，通过卢浦大桥、浦星路以及轨道8线，可直达市区； 设计特色：整个城区将意大利风貌及中国生活方式相融，叠园复式公寓独拥前后私家庭院及下沉式庭院，建筑和庭院均被抬高近1米，保障私密生活； 景观：观景公寓位于小区纵横主轴上，置身其间，一幢幢公寓被花园和洋房簇拥，坐于脚下的是魅力丛生的湖泊、花园和别墅。 项目特色 浦江颐城 浦江颐城 3 项目概况 联体：270-320平米；独栋约420平米；公寓160-190平米 房型 35% 绿化率 联体别墅约35000元/平米，总价800-1000万，毛坯 现在报价 意大利风格 建筑风格 预计于2010年4月份新推联体别墅，面积280-320平米，单价约3.5万/平米，420平米的独栋别墅确定不对外出售。 后期推案 上海托博莱特房产有限公司 发 展 商 2010年4月 交屋时间 2