合肥城市庭院项目市场调研报告 (2).pptVIP

徽商?城市庭院项目市场调研报告 市场调研工作思路 基础资料结构导图 结构导图 宏观经济分析 合肥市城市总体布局——以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展，保持“多中心、组团式”的规划布局形态 行政划分为四个区 土地面积596平方公里 城市建成区面积148.3平方公里 合肥城市发展方向和区域的未来发展策略为本项目带来利好影响 宏观经济——经济快速发展能够支持房地产市场快速发展 结构导图 市场供需分析 合肥房地产发展周期 房地产市场的各项数字指标保持稳步攀升 商品房市场十分活跃，商品房销售建筑面积为494.624万平米，比之2003年增长138.43% 合肥房地产市场小区规模、产品的形态得到不断的创新和进步 ,建筑类型格局突变，高层住宅占比上升 2002年至2004年连续三年来，合肥市的商品住宅平均销售价格显著增长, 价格区间较大，区域差距明显 多层是合肥消费者最受欢迎的建筑类型 房地产宏观判定分析的启示 1、合肥市房地产步入快速发展阶段，市场需求为数量与质量并重，大量不成熟发展商及产品出现，房地产市场处于群雄混战的时代。 2、房地产发展周期正处于上升期，住宅价格与投资猛增。 我们应抓住发展机会，尽快占领市场 3、西南区是未来土地市场供应的集中区域，仍将是未来竞争的热点区域。在竞争激烈的热点区域开发楼盘,我们面临巨大机会和挑战. 市场供需分析 区域在售楼盘分布 经过对周边在售典型楼盘的实地考察，我们比较它们特点，得出以下结论 通过对楼盘销售人员和有关专业人士的访谈，市场销售情况一般为： 房地产区域市场分析的启示 区域形象与档次：高新区由于具备了大蜀山、人工湖、董铺水库等众多的自然景观资源，以及较大的社区规模，从而成为高档住宅、别墅集中的区域 成功关键因素：与全市相比，西部楼盘成功关键因素仍为：资源环境+产品 营销水平：从营销的系统性、实景展示等看，区域营销水平走在合肥前列 物业类型：市场主流供为多层和12层的小高层；小高层的销售速度和价格与多层不断拉近 去化速度：市场对各类建筑类型都有一定的吸收能力，主流物业单项年消化量最高可达10万平，总体消化量约50-60万平/年；类别墅单项年消化量可达5万平左右。 结构导图 THE End 发展商:合肥英泰房地产开发有限公司 其他 多层均价3500元/平方米；小高层均价3400元/平方米,花园洋房均价4200元/米 价格 三房两厅, 两房两厅 主力户型 大规模社区,低密度,低容积率,高绿化率；纯水岸湿地景观.临近高新技术开发区. 避免优劣势 总占地面积30公顷,总建筑面积约37万平方米,容积率1.3, 绿化率41%.总户数2754. 由多层,跌拼和小高层组成 规模 政府公务员, 私营企业主及企业中高层管理人员. 客户 高新技术产业开发区 区域 一二期基本销完，三期筹备中，目前在售商业 销售率 合肥市樊洼路以北,环湖东路以西. 地址 金色池塘 楼盘名称 占地面积16.6万平方米 基本情况 高层； 价格偏高；按使用面积计房款更显偏高。 配套差；距离市区远 “富人区”的定位不符合合肥人的心理 建筑和园林设计 大型会所、空中花园 深圳东海成功范例 均价：3500元/㎡ 私营企业主 企业中小高层管理人员 其他 三室两厅两卫 两室两厅两卫 销售情况不理想 经济技术开发区 东海花园 劣势 优势 价格 主力户型 客户 销售情况 所属片区 楼盘名称 后期 前期 高级白领（44.8％） 公务员（31％） 私营企业主（13.8％） 其它（10.3％） 私营企业主（26%） 邮电系统（18%） 白领阶层（16%） 外贸（11％） 公务员（7.8％） 其它（21.2％） 在售高层：均价接近5000元/平 柏涛设计的建筑、景观在合肥市长期处于领先地位 国际双语幼儿园、与名校联办的小学 营销水平 多层及小高层：三房 126.69~140.09m2 基本售完，在尾盘处理 老城区 柏景湾 客户 价格 主力户型 优势 销售情况 所属片区 楼盘名称 总建面积18万m2，多层、小高层 基本情况 产品优势：超大阳台设计，富于变化的建筑布局，户户有景。 区位优势：位于董铺水库的南侧 均价：均价3200-3300元 / m2 科学院（20%） 蜀山区（含高新区高级白领40%，文教老师10%） 投资客 占30% 多层：三房，90~150，140m2 畅销：90m2，110~120m2三房 在售一期04年6月开盘，销售90％。90平方米 东南向的 经济技术开发区 枫丹白鹭?湖公馆 劣势 优势 价格 主力户型 客户 销售情况 所属片区 楼盘名称 总用地面积13.87万平米；总建筑面积12.82万平方米，多层、高层、小高层，TH，容积率2.017，总户数1