关于辽宁省棚改新区住房闲置率问题的思考.docVIP

关于辽宁省棚改新区住房闲置率问题的思考 　　本文为辽宁省社会科学规划基金项目（L13BSH008） 【摘 要】 本文在实地调研的基础上，分析了棚改新区住房空置率高的主要原因，提出了对策建议。要在初始工作阶段做到底数清楚;重视提高棚改新区的区位优势;积极解决棚改新区建设出现的工程质量问题;努力提高物业服务水平;加强外来人口的教育和管理;耐心解决好“钉子户”问题 【关键词】 棚改新区;住房闲置;对策;辽宁省 辽宁省棚户区改造工程实施10年来，主体工程以及绝大部分的后续工程已经基本竣工，取得了巨大成效。但是，棚改过程中留下的一些值得思考的问题，特别是“闲置率”的问题应引起有关部门和各级政府的重视。经过调研，了解到辽宁西部F市某棚改新区的楼房空置率超过了15%。另外，还有极少部分（顶层或者位置极偏）的房源至今没有分配出去。本文通过分析楼房空置率的具体原因，进一步提出具体的对策建议 一、棚改新区住房空置率高的主要原因 1、原始计算不够周密，对实际房源的需求量估计偏高 棚改工作之初，一项惠民政策刚刚出台，人们要房的欲望比较强烈，很多居民以自家房子多、子女多为由，积极为自己争取更多的政策优惠。一些政府的工作人员，或是由于责任心不强，或者想借此机会谋取私利，支持了少部分居民的不合理要求，使得建房数量高于实际需求 同时，对商业网点的需求量估计偏高。满足小区商业网点是好事，但估计过高就会出现问题。本人所调研的棚改新区内一些商业网点至今空闲无人入住，有个别整栋楼房的一楼网点全部空闲。这些网点全部由于地理位置不好而造成空置。如果当初建成普通住户房，房价低于商业网点出售，早就有居民入住了 2、区位优势缺失造成空置率 棚改新区多建在离中心城区较远的地方，交通、医疗、教育、商业、服务水平较中心城区有一定差距，例如一个有四千住户的小区至今没有通公交车。刚开始入住的一些青年人为了方便子女就学而选择迁出棚改新区;还有一些经济条件宽裕的居民选择了去综合条件较好的商业小区居住;有的老年人故去，房子由子女继承，其子女有其他房源居住;还有的居民先行在棚改新区购买了商业网点，由于消费水平导致经营不善，而选择去其他地区经营。总之，这里的消费水平和商业发展水平较低，空置的楼房很难对外出租或出售 3、棚改新区的楼房质量有问题 大批集中快速的棚改工程中难免有一些工程质量上的问题。这些问题随着不断被解决而呈现逐渐减少的趋势，但是也一直在困扰新区居民“住得稳”、“住得好”的目标的实现 一是顶楼渗漏问题年年发生。由于这里的棚改房楼顶绝大部分是平顶，设计的优点是省工、省时、省钱，缺点是下雨、下雪流淌速度慢容易造成顶层渗漏。除了工程设计不合理，同时施工过程没有认真作业，达不到应有的技术要求，此外防水材料质量不好或偷工减料问题也导致了顶楼的渗漏问题。因此，居民没人愿意住顶楼。即使住进了顶楼，居民不是选择迁出棚改新区，就是加钱换到低楼层。有的社区干部反映说，她们这里住顶楼的居民，很多人想用大面积房换成低楼层的小面积，甚至加钱都愿意。也有的居民反映，顶层楼房想出租都很难，虽然6楼并不高，但是租户就怕楼顶漏水。同时，楼房主体墙壁单薄，没有隔热保暖层，造成顶楼夏热冬凉 二是供暖供水设备质量问题年年都有发生。相比之下，供水设备主要是水管爆裂问题不是很多。但是，暖气片爆裂的事情几乎每年都有。一旦发生，殃及多户居民，不好处理。这些问题造成居民不安心长久居住 4、物业服务水平不高，造成一些居民不愿长期居住 由于棚改新区是由政府主导的宏大工程，这里的物业公司大多与政府有挂靠关系，其物业公司的组成人员多来自破产企业的相关业务部门和行业人员，保洁等人员都是区域内下岗失业人员。运作的资金来源有相当部分靠政府支撑。业主对物业公司无选择权，对物业公司的服务缺少监督权。比如，物业费的收缴不是发生在物业公司与业主之间，而是由供热公司在收缴供暖费时实行捆绑或代为收缴。有居民反映，物业公司保洁不到位，维修找不到人，房顶修了还漏，我们不想交物业费，但是不交物业费就交不了取暖费 5、一些外来租住者造成小区自然环境和人文环境欠佳 调研中了解到，几乎每栋楼里都有来自河北、山东、河南、吉林以及邻近市县的外来打工族在这里租住房屋。他们中间有的是小商贩，在租住的居室内外堆放大量杂物，有的在居室内杀鸡宰鹅。因为不是本地居民，他们不关心小区的环境建设。有的租住者夜半入楼噪声很大影响居民的休息。对此，社区干部也很抱怨，“我们做了大量工作，小区的整体环境还是很差” 6、少量“钉子户”至今没有入住 从调研地区看，这些“钉子户”多是想更多地套取国家的政策优惠和补偿，以自家房产多、人口多而多要房、多要补偿。也有极少部分居民，喜欢居住在原来的地方，不愿意上楼，过惯