房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题.doc

房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题.txt每天早上起床都要看一遍“福布斯”富翁排行榜，如果上面没有我的名字，我就去上班。谈钱不伤感情，谈感情最他妈伤钱。我诅咒你一辈子买方便面没有调料包。房地产抵押价值评估应予掌握的几个问题 2006-4-11 10:39　上海建经投资咨询有限公司　王建忠·朱毓菁　【大 中 小】【打印】【我要纠错】 　　一、现代社会金融的力量空前强大，以信用前提相对的风险却是她的克星，风险造成的危机，可以使一切随信用荡然席卷而去，谁能不惧。 　　银行作为房地产金融特殊产品的销售商，随着此项业务的不断发展，由此而来的风险问题，愈来愈引起有关各方的高度重视和警惕。尽管一些银行不良资产通过销售的方式转移到资产经营公司，但抵押的成败有效与否影响到这部分资产的质量和出售价格，说到底还是银行的风险。在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。 　　（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。 　　二、房地产抵押权人的一般风险防范。 　　抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。 　　1、抵押合法有效。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同）；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。 　　2、物权明确。房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。 　　3、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。 　　三、权益、时差与抵押风险。倘若有一宗贷款额度是70万元，抵押物价值100万元，抵押贷款率是70％吗？回答是否定的。 　　抵押贷款期内某一时点的抵押贷款率是相应时点抵押权人的权益价格（如贷款风险金额）与抵押物价值的比值，抵押率为用于担保的抵押物价值与抵押权人权益之比，二者互为倒数。 　　抵押权人的权益、运作中的时间差和抵押贷款率之间的内在相互关系如图所示（略）。 　　其中，图中锯齿波实线为借款二年按季结息正常情况下的借贷还息，还本付息情况。上斜线形成每季利息，下垂线表示每季还息。第8季度的下垂线为还本结息。 　　但是如果借款人一旦发生逾期不能还息，并且要通过处分抵押物来清偿时，就引出了如图中的一组平行的罚息曲线（广义，下同）。假定按现行一年期贷款利息5.58%计算，则季息为0.9765万元，罚息为每日以计息基数的万分之三计取，罚息曲线比正常情况下的曲线斜率要大很多，两者在连接处明显的向上翘了。 　　假定从不能正常付息至清偿（或进入诉讼程序）需9个月时间，则银行的权益为本金、当期的利息、罚息之和，每个时点都有可能出现这种情况如图中的平行虚线所示，如果进入诉讼程序则挂帐停息，银行的基本权益部分从法律上就固定下来。 　　其次，抵押贷款中的双时差问题。从所附总图可见，如在t3点出险，处分点在t6处，由此造成了银行权益的改变和增加。抵押物在t3处为98.5万元，假如t6时即为处分点，此时抵押物价值为97.0万元，再顺延则更低，所以抵押物价值曲线与抵押物抵押价值曲线是不同的，两者存在时间差△t.前者是现时价值，后者是现时对应的处