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杨园大厦项目可行性 研究报告 武汉市黄陂西城房屋开发有限公司西城项目部 二00七年五月 目录 第一部分：编制说明 第二部分：项目概况 第三部分：项目的开发计划及周期 一、项目的开发计划 二、项目的开发周期 三、项目开发投资方式 第四部分：项目开发成本估算及分析 一、开发成本费用估算 二、开发成本静态投资表 第五部分：项目营销收入估算及分析 一、项目市场定位 二、市场供给分析及购买力分析 三、项目销售收入估算及静态流量分析 第六部分：项目融资及现金流量分析 一、资金筹措方案 二、自有资本金流量分析 三、全部投资现金流量分析 第七部分：结论及建议 一、项目结论 二、项目建议 第一部分 编制说明 一、编制依据 1．《武汉市建筑安装工程造价文件资料选编》 2．武汉市房地产开发最新收费标准 3．房地产网站及刊物中有关信息 4．市场调查 （1）地主单位：土地合同及其土地合同谈判资料及土地转让价格等； （2）开发商：销售价格、资金投资比例、开发周期； （3）施工单位：建安造价及施工工期； （4）房地产管理部门：各种税费标准。 二、编制说明 1．本报告仅以杨园大厦项目的设计方案为依据，考虑商业、办公用房； 2．收入：全部按销售考虑，未考虑出租； 3．资金来源：本项目自有资金 元，其他资金为销售收入、股东融资，无银行贷款。 第二部分 项目概况 杨园大厦项目位于黄陂区前川街西寺大道与石阳街交汇处，前川街为黄陂区主城区，是黄陂区政治和经济的活动中心。西寺大道为连接岱黄高速与黄陂城区的主要交通线，项目往西约千米即为高速出口，紧临项目东边的是前川最繁华的商业街——民安街，黄陂区连接城区与各村镇的交通中枢——老客运站就位于项目对面。 1．项目规划用地面积4250平方米，净用地面积为 平方米，总建筑面积14419.7平方米，项目分东西两块，中间被石阳街隔开。东边地块占地面积 487.88平方米，建筑面积约4660.88平方米，；西边地块占地面积 1103.04 平方米，建筑面积约9758.82平方米。 2．地块优势分析 （1）地段优势：项目位于黄陂主城区最繁华商业地段，周边商业、交通发达，从房地产的恒定原理“地段、地段、还是地段”来看，本项目在此方面与其他楼盘相比，占有相当的优势，具有更高的投资、升值空间。 （2）生活配套优势：项目处于中心区域，人流集中，商贸繁荣，文化教育金融等市政配套设施齐全，城区内外所有交通线路均从项目门前通过，与武汉城区通过岱黄高速和西寺大道相连，生活、工作出行快捷自由，为购房者生活与工作节省了大量时间与经济成本。 （3）户型优势：项目户型范围从60到140平方米，七成户型面积在100平方米以下，即七成房源总价约控制在二十二万，按首付三成计，首付款控制在七万元以下，是符合目前黄陂城区家庭的经济承受心理的。 第三部分 项目的开发计划与周期 一、项目开发计划 1．项目规划 项目分A、B两栋，分别位于石阳街西东两侧，总建筑面积为14419.7平方米，其中住宅建筑面积约为 11375.58平方米，商业门面建筑面积约为3044.12 平方米，公建面积约为 平方米，包括物业管理用房、水电配套用房、地下车库等。 2．项目产品特性 （1）户型设计：通风采光良好，设计中分区明显，注重私密性、合理性、经济性，有着良好的视觉和景观美感。 总户数112户： 主力户型：80-110平方米,约占总户数52.19%； 次要户型:110-140平方米,约占总户数37.69%； 其它户型:65.54及78.38平方米的小户型各占4.61%和5.51%。 （2）建筑立面：项目外立面采取欧洲古典主义风格形式，临西寺大道一面为全封闭阳台，减少了灰尘和噪音对住户的影响，南面为开放式阳台，有利于日照。外墙主体部分贴瓷砖，主色调为赭红色，符合当地居民对颜色的审美观念。 （3）景观绿化：小区内铺设草坪、花坛，主入口处规划有大型石景，小区内还设有健身设施。 （4）小区配套：小区装置有红处线报警系统、闭路电视监视系统、可视对讲通话系统、无压供水系统等先进的配套设施。 二、项目开发周期 项目开发周期为 个月，分东西两部分开发： 东部地块：开发建筑面积为4660.88平方米，一、二层为商铺，三至十层为住宅开发周期 月。 西部地块：开发建筑面积为9758.82平方米，一、二层为商铺，三至十层为住宅，开发周期 月。 三、开发投资方式 本项目由武汉三顺置业有限公司和西城房屋开发有限公司联合开发，自有资金 元，首期地价用自有资金支付，其余开发资金均由股东融资、销售回款负担。 第四部分 项目开发成本估算及分析 一、开发成本费用估算 1．土地成本：根据协议地价为 万元，规划“一费制”及规划路道拆迁、原有住户拆迁、修建等费用 万元，地价单方造价成本为