2011年2月天津滨海旅游科技产业园项目调研报告中.pptVIP

* 滨海新区住宅市场客群分析 样本抽取来源 样本数量情况 访问/抽样方法 住宅客群分析 / 样本情况 滨海新区热点板块住宅项目售楼处； 中档、高档商厦周边 开发区人人乐超市、市民广场、友谊民都、泰达中心酒店 普调样本150份 本次调查共发放普调问卷150份，回收有效问卷113份， 问卷有效率达到75% 研究方法 定向一对一访问 在受访者的甄选中加大了20-40岁年龄段受访者的比例，为全部有效问卷的76%，这一年龄段多为刚性需求，具有一定的研究价值，能够体现滨海新区住宅市场的真实需求。 两口、三口之家占到了受访者比例的85%，家庭结构简单，排除了家庭特殊因素对真实购房意向的干扰与影响。 受访者中大专以上学历占总调研人数的91%，高于目前滨海新区平均教育水平。 受访者家庭年总收入在10--20万之间的占总调研人群的52%，较能代表市场中中等收入家庭的住宅置业意向。 住宅客群分析 / 受访者个人背景 受访者目前家庭居住面积多为50-90平米的中小户型，占总调研人群的63%，是具有深度挖掘潜质的改善群体。 在有购房计划的受访者中仍以婚房及改善需求为主。虽然市场调控难以预料，但仍有15%的受访者有投资意向。 62%的受访者有购房计划，说明有一定市场刚性及改善需求，但最终决定出手的干扰因素较多，其中以受市场调控的因素为主导。 63%的受访者拥有1套住房或从未置业，主要原因在于滨海区域内有大量年轻人群不断向内涌入，年龄层较低，具有置业的基本需求。 住宅客群分析 / 受访者居住情况 同等市场交易情况下，有66%的购房者倾向于购置新建商品房，追求社区环境、产品附加值等优势。 住宅客群分析 / 受访者购房意向 多数购房者仍选择居住在配套成熟、交通便捷的老城区；备受关注的中新生态城也成为一部分购房者的首选区域。 调查显示由于受价格制约以及户型尺度限制等因素影响目前市场购买高层产品的人群仍为主力，；选择小高层和洋房产品的人群数量基本一致，对产品舒适度及附加值也较为看重。 67%的购房者购房面积需求为70-120平米，由此可以看出中等面积尺度产品市场需求量较大，此类户型产品应成为中端住宅项目的主力面积区间。 在开发区和中新生态城区域受访者中，普遍接受总价在80-100万之间的商品住宅。 在新房交付标准方面，住宅精装概念已市场化，品牌开发项目的精装受到73%购房者的认可；市场对于菜单式装修希望了解，但并非最终选择。 住宅客群分析 / 受访者购房意向 在开发区和中新生态城区域受访者中，万元左右的成交均价符合市场的购买能力；部分受访者希望价格下探到万元以内。 根据访问调查，滨海新区人群有足够意愿进行改善 置业，同时又存在极大的刚性需求； 除价格因素以外，更愿意选择舒适度、附加值较高 的小高层和洋房； 对开发商品牌、工程质量等方面等均有关注； 中新生态城成为投资或改善的关注区域。 客户需求 未来产品建议 产品面积需求方面更趋于接受90平米左右的二室户型； 总价承受范围在80-100万左右；单价期望值普遍希望下 调到10000元以下； 对于精装认知度较高，并不排斥，但希望选择品牌开发 商的精装楼盘。 住宅消费者问卷小结 滨海新区未来住宅市场需求及产品建议 商业市场概况及客群分析 2010滨海新区商业市场概况 客群分析 市场需求及产品建议 2010滨海新区商业市场概况 于家堡金融街 响螺湾商务区 解放路步行街 市民广场商圈 泰达 商圈 洋货市场商圈 2010滨海新区商业市场概况 与天津其他区域住宅市场占绝对主力位置不同，滨海新区自崛起之日起就实现了全面发展。 滨海新区商业呈现出勃勃生机,由最初塘沽解放路金街为主力商圈,洋货及泰达核心商圈为次级商圈的发展格式,转变为塘沽解放路金街延伸塘沽新华路的主力商业圈,泰达三大街商业圈和市民广场为次级商业圈的新格式。塘沽与泰达商业项目形成了差异,消费整体也有所不同,两大地区范围的商业圈都自称一体。解放路金街立足塘沽本地和研发区外来职员;洋货市场依据自身特色可以吸引塘沽以外消费者;泰达商圈主要辐射研发区内数量庞大的外企职员和高管高端消费。 区域市场 核心商圈 解放路商圈 洋货商圈 第三大街商圈 市民广场商圈 泰达时尚广场 交通便利性 位于区域中心，交通非常便利 是从市区到塘沽的必经之路，交通便利。 位于开发区商业中心地段，交通便利 津滨轻轨联通开发区与市中心，交通便利 位于京津塘高速公路北侧，东侧的东海路对接沿海高速 人口聚集度 面向全区消费者，人口的聚集能力强大 独特的经营主题和便捷的交通使得洋货商圈的辐射范围扩大到全市范围 地处开发区中心地带，经营业态丰富，已经发展成为开发区的商业中心 新兴的综合性商业设施，市场认知情况一般，有待培养 新兴的城市功能综合体，目前市场关注度