中南世纪城项目前期策划研究1.pptVIP

4-5 写字楼市场研究/面积配比 近期在售写字楼面积配比统计 10.34% 89.66% 配比 54 468 套数 备注：金马广场和中鑫·上城于09年下半年交付，尚有少量办公楼对外出售。 100-120㎡ 60-80㎡ 面积 新亚国际大厦面积配比（共522套） 　 9.09% 54.55% 36.36% 配比 　 15 90 60 套数 　 260㎡ 110-120㎡ 90-100㎡ 面积 曙光国际大厦面积配比（共165套） 写字楼 1.75% 7.02% 34.21% 57.02% 配比 8 32 156 260 套数 90-110㎡ 71-90㎡ 51-70㎡ 30-50㎡ 面积 金马广场面积配比(共456套） 5.56% 5.56% 5.56% 83.33% 配比 26 26 26 390 套数 250-265㎡ 130㎡-160㎡ 71-90㎡ 50-70㎡ 面积 中鑫·上城面积配比（共468套） 商住楼 写字楼项目多为框架结构建筑结构，面积可自由划分，以120㎡以下的中小套型为主，50-80㎡的套型占据市场主力。 4-5 写字楼市场研究/销售价格 近期在售写字楼售价统计 淮安市场上的商住楼项目因档次低、品质不高，其售价与住宅售价相当，约6000-6500元/㎡，主力总价区间为20-45万。 而在售的纯写字楼项目，整体品质和硬件配置较商住楼项目有很大提升，加之这些项目大多位于城市核心地段，其售价较高，均价达到8000-9000元/㎡，主力总价区间集中在50-70万。 淮安在售写字楼项目因物业类型、硬件配套以及整体品质等差异，价格相差较大。 商住楼项目销售均价6000-6500元/㎡，主力总价区间为20-45万；纯写字楼项目均价在8000-9000元/㎡，主力总价区间为50-70万。 9000 8200 6200 6500 销售均价（元/㎡） 54-72 73.8-98.4 31-43.4 19.5-45.5 主力总价范围（万元） 60-80 90-120 50-70 30-70 主力面积（㎡） 2009.11.28 2009.12 2008.1.28 2006.11.16 开盘时间 纯写字楼 纯写字楼 挑高商住楼 商住楼 物业类型 新亚国际大厦 曙光国际大厦 中鑫·上城 金马广场 项目 注：金马广场和中鑫·上城于09年下半年交付，尚有少量办公楼对外出售。 淮安写字楼总体去化情况较好，整体去化率在80%以上。从产品结构来看，价格适中的中小套型，去化速度相对较快。 一期基本去化，二期开盘受宏观调控的影响，观望气氛浓 剩余多为200㎡以上的大户型 备注 9000 8200 6200 6500 售价（元/㎡） 257 165 457 445 销售套数 522 （已推347套） 165 468 456 总套数 75% 100% 97.65% 97.58% 去化率 60-300 90-260 95-243 30-110 面积（㎡） 2009.11.28 2009.12 2008.1.28 2006.11.16 开盘时间 纯写字楼 纯写字楼 挑高商住楼 商住楼 物业类型 新亚国际大厦 曙光国际大厦 中鑫·上城 金马广场 项目 近期在售写字楼去化率统计 注：金马广场和中鑫·上城于09年下半年交付，尚有少量办公楼对外出售。 4-5 写字楼市场研究/去化率 4-5 写字楼市场研究/后市供应 绿地项目、建华项目、创业中心地块、翔宇大道东侧1、6、7、8号地块、 淮安新城 红豆国际商务城、南昌路地块、康马路地块 开发区 万达广场、丰惠财富广场、水韵天成、神旺商贸广场、党校地块、和平东路地块、香格里拉西侧地块、经三路地块 水渡口广场 苏宁广场、雨润中央新天地、文苑小区地块、布匹市场地块、防疫站地块、自来水公司地块 淮海广场 地块/项目名称 分布区域 注：以上商办地块除已建项目外（已建项目含万达广场、丰惠广场、水韵天成、神旺商贸广场、红豆商务城），其余地块均为09年至今拍卖的地块。 淮安未来写字楼供应主要集中在淮海广场、水渡口广场、开发区、淮安新城四大区域。其中水渡口广场分布最为密集，其次是淮海广场、淮安新城和开发区。淮安新城作为政府新规划的新兴商务区，未来将成为写字楼供应的又一大潜力区域。 从土地供应来看，商办用地的大量供应，将使未来市场供应激增，后市写字楼市场竞争激烈。 据了解，现阶段规划有写字楼物业的项目，后期可能根据市场实际状况，调整规划改用途，如万达广场、水韵天成等项目。 淮海广场 水渡口广场 开发区 淮安新城 本案 待规划地块 已建设项目 468套 456套 64套 约148套 总套数 10-20% 30% 90% 85% 入驻率 2009 2009 2006 2004 交付时间 挑高商住楼 商住楼 商住楼 商住楼 物业类型 中鑫·