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论物业规约的法律效力 徐海燕 对外经济贸易大学 副教授，民商法博士 　　关键词: 物业管理/规约/业主/物业服务企业/自治/司法救济 　　内容提要: 物业规约是业主共同体的自治规则,但与合同有着严格区别。规约的实质是对建筑物区分所有权的确认与巩固。规约对全体业主包括房屋受让人、物业服务企业具有约束力,但不当然拘束承租人。规约原则上自其被业主大会通过之日起生效,临时规约就买受人而言自其书面承诺之时起生效。规约具有可诉性,共益诉讼和自益诉讼应予鼓励。应建立瑕疵规约的司法救济机制,包括规约无效确认之诉和规约撤销之诉。 　　为构建和谐的小区环境,预防和化解物业管理领域的利益冲突,既需要国家公权力通过立法和行政手段审慎而适度地直接干预业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商之间的权利义务关系,更需要鼓励广大业主基于意思自治精神通过规约对物业使用、维护、管理而发生的权利、义务与责任做出自律约定。因此,进一步明确规约的法律效力,对于完善规约制度、弘扬物权民主精神与业主自治精神具有重要的理论与实践意义。 　　一、规约的概念和类型 　　物业规约(以下简称“规约”) ,又名“业主公约”、“物业管理公约”、“住户规约”、“管理协议”、“区分所有规约”和“管理组织规约”。但规约的概念究竟如何界定,在学术界聚讼纷纭。有人认为,“规约乃规范区分所有建筑物之管理、使用以及所有关系的自治规则”。 [1]有人认为,“所谓规约,是指全体区分所有权人就建筑物与基地之管理、使用及所有关系, 以书面形式所为之自治规则”。 [2]有人认为“, 规约系全体区分所有人就其建筑物与基地之管理及使用方法,以书面为一致决之合意”。 [3]有人认为,“所谓规约者,乃以区分所有建筑物之合意或集会的决议所定建筑物的管理、营运的根本原则”。 [4]有人则认为,“规约乃是全体区分所有人以书面作成有关建筑物或基地或附属设施之管理使用之一种区分所有人相互间事项之合意”。 [5] 　　以上定义有的强调规约的自治规则性质,有的侧重规约的缔结程序和形式。笔者认为,鉴于规约的效力不仅及于区分所有权人,还及于区分所有建筑物的继受人;鉴于主流市场经济国家和地区的规约均不以全体区分所有人一致同意为其生效要件,把规约界定为合同或契约实有不妥。笔者认为,规约有实质意义与形式意义之别。实质意义上的规约指多数区分所有权人(业主) 通过业主大会决议程序制定的、调整区分所有建筑物的使用、维护、管理以及业主权利义务的、对全体业主具有拘束力的自治规章;形式意义上的规约则指记载该自治规章的书面文件。 　　以其发生作用的期间为准,规约可分为临时规约和正式规约。前者指建设单位在销售物业阶段制定的、对建筑物区分所有关系作出约定的临时性自治规章。后者指在广大业主入住小区后由业主大会通过的业主自治规章。临时规约是在前期物业管理阶段由开发商起草,并经由业主在签订商品房买卖合同之时分别签字承诺的程序而被提升为规约。临时规约由于陆续获得了全体业主的签字,似乎更贴近意思自治的真意,但毕竟未履行业主大会的通过程序、未获得全体业主的充分审议与酝酿,因此临时规约应尽早上升为正式规约。 　　我国《物权法》先后五次提到了“规约”,并在第83 条明确要求业主遵守法律、法规以及规约。《物权法》颁布后,国务院于2007 年8 月26 日对《物业管理条例》作出修改,充实和完善了有关规约的规定。鉴于《物权法》使用了“规约”的概念,修订后的《物业管理条例》将“业主公约”易名为“规约”,将“业主临时公约”易名为“临时规约”。 　　二、规约的法律性质 　　(一) 规约调整区分所有建筑物的业主之间的利益关系 　　在独门独院的单独所有建筑物上,物权和利益关系较为简单,不存在区分所有的法律关系,也无需规约。但在众多业主共居一座建筑物、共享小区共有部分和共用部分的情况下,建筑物区分所有关系日渐复杂,规约的登场水到渠成。没有建筑物区分所有关系,也就没有规约。新《物业管理条例》第17 条第1 款明文要求规约对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。规约看似调整人与物的归属与利用关系,实则调整人与人之间的利益关系。 　　(二) 规约的实质是对建筑物区分所有权的确认与巩固 　　建筑物区分所有权是规约的效力之源。为充分保护小区业主的财产权利，《物权法》第6 章专门规定了业主的建筑物区分所有权。规约的核心价值在于,在法律和行政法规的制度框架内,进一步确认和维护广大业主的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权有广狭二义。狭义的区分所有权仅指专有权而言,即业主对建筑物内专有部分享有单独或单一的所有权。至于该单独所有权由一人所有或数人(如夫妻或家庭成员) 共有,并不影响该单独所有权的性质。专有权是业主享有的核心权利。广义的建筑