保定天业地产富江路项目沟通报告.ppt

如果本案一定要引入新中式建筑风格，我们认为应该从以下几个方面着手打造—— 恰当引入中式元素 对中式元素的引用绝对不是简单的复制，在保留传统精神的前提下，适当进行做现代演绎 镂空窗格在立面造型上的运用 角檐、飞檐的现代演绎 黑白灰为主色调 运用白色涂料、灰色面砖、黑色槽钢等建筑材料打造传统建筑风骨 园林风格 以现代材料和手法引入传统景观元素，并进行演化和抽象。在外貌上看不到传统的模样，但从整体风格和意境上仍保留着传统庭院的神韵和精髓。 不追求“形似”，力求“神似”。 现代中式园林风格 框景和透景漏景 框景和透景漏景 开放空间的石桌凳、木质花架、座椅，增加休憩、交流功能 石质、木质小品点缀社区，凸显中式风情 结合项目浅水系景观，打造小桥流水的园林意境 会所示意——新中式风格 中式风格的前台 会所作为售楼处，集中展示项目新中式风格 内外景观交流 挑空大堂 楼梯墙体的圆形透景 中式元素的装饰性应用 客户洽谈区 待 续 THE END 风情街效果示意 时尚风情街建筑风格应适当融入现代时尚建筑元素。 教育配套 根据项目客群定位，本项目将着力打造一所双语幼儿园，为孩子提供满足2种语言发展的教育环境。 社区会所 社区会所风格应体现项目特质，与项目整体风格相吻合 台球厅 育儿辅导 图书室 精品餐饮 会所功能示意 健身俱乐部 茶吧 物业管理 国际标准的物业管理模式： 24小时不间断细微服务 主动的服务意识 互动的沟通平台 全方位管理体系 保安加密巡视 24小时保洁 社区、室内空间安防示意 安装实例照片 五、项目经济测算 ※分期策略 ※测算结果 分期开发策略 总体策略：项目地块较小，应充分利用地块特性，充分挖掘项目价值，在保证居住舒适度的前提下，尽量提高项目容积率； 项目开发分期：根据保定市场在售项目去化速度，并考虑市场的不确定风险，本项目共分三期开发完成 开发顺序：本着充分挖掘项目价值及施工合理性的原则，同时考虑甲方取地顺序，项目将先期开发A地块；然后由南向北依次开发。 已办理使用权土地：16亩 由南向北，顺序开发 测算取费标准 土地成本：100万元/亩 前期工程费：60元/平米 建安工程费：高层1800元/平米 市政配套费：100元/平米 小区配套费：100元/平米 财务费用：一年期贷款利率5.31% 营销费用：销售额的2% 营业税及附加：销售额的5.5% 土地增值税：应纳税增值额的30% 企业所得税：营业利润的25% 项目名称 总额（万元） 单价(元/㎡) 占总投资比例 土地成本 7755.86 481.43 15.46% 前期工程费 974.40 60.48 1.94% 建安工程 29154.00 1809.68 58.11% 基础设施费 3248.00 201.61 6.47% 管理费 1001.29 62.15 2.00% 不可预见费 1031.33 64.02 2.06% 其他费用 1624.00 100.81 3.24% 财务费用 792.76 49.21 1.58% 土地增值税 166.63 10.34 0.33% 销售费用 1174.48 72.90 2.34% 销售税金及附加 3247.44 201.58 6.47% 合 计 50170.19 3114.23 100.00% 开发总投资估算 项目开发总投资额约为5个亿，其中土地成本占比15.46%，建安成本占比58.11%。 销售收入估算 　 建筑面积（万平米）　 　销售均价（元/平米） 回款（万元） 住宅 15.59 3600 56124 商业　 0.52 5000 2600 合计 16.11 —— 58724 项目总销售收入约为6个亿，其中住宅销售收入56124万元，商业销售收入2600万元。 项目利润估算 项目投资净利润为6415万元，投资净利润率率为12.79%。 项 目 计算公式 金额（万元） 销售收入 　 58724.00 开发成本 　 44788.88 销售费用 　 1174.48 销售税金及附加 　 3247.44 财务费用 　 792.76 土地增值税 　 166.63 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6) 8553.81 所得税 　 2138.45 净利润 (6)-(7) 6415.36 投资利润率 利润/总投资 17.05% 投资净利润率 净利润/总投资 12.79% 六、整体营销思路 ※整体战略 ※营销目标 ※展示策略 整体营销战略 以高于区域市场平台的营销力，迅速树立项目中高端时尚社区的形象； 以区域平台价格入市，实现快速销售，保障现金流安全，中后期逐渐高于平台均价。 高举低打战略 价格策略 根据整体营销战略，在保证销售速度的前提下： 以本区域平台价格开盘，“低开高走，稳步提升