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浅析房地产企业成本管控存在的问题与对策 　　【摘 要】 在国家宏观调控和市场规范化的双重影响下，房地产企业要保持持续健康的发展，必须树立全方位的成本管控意识，贯彻“先策后控”的成本管理理念，加强成本控制与管理。本文阐述了房地产企业成本控制的主要内容与重要意义，分析了房企在成本管控方面存在的问题，并针对相关问题结合实际工作，提出对策建议 【关键词】房地产企业；成本管控；成本优势 随着2016年楼市调控新政的实施，调控楼市服从于供给侧结构性改革已是大势所趋。中国房地产行业的发展显然已经进入到理性发展轨道，房地产企业之间激烈的竞争局面已成为人们关注的焦点。而成本管理水平的升级是房地产企业降低成本，取得经济优势的重要手段 一、房地产企业成本管控的主要内容 房地产企业与其他行业的成本相比有其自身的特点，其成本管控的主要内容包括： 1.立项阶段的成本管控。该阶段为项目的前期工作，主要是做好市场预测，分析、判断房地产的走势。管控重点是依据项目策划做好成本策划，以及前期报批立项等成本控制工作。成本策划关系到目标成本的确定，做好这阶段工作就为后续成本控制工作奠定了良好的基础 2.设计阶段的成本管控。合理科学的设计可以锁定70%以上的可控成本，这一比例足以说明它对成本控制重要程度。这阶段产品设计的优化、工程技术指标的控制以及经济效益的分析论证等都是影响成本的重要因素 3.招投标采购阶段的成本管控。这阶段的成本控制主要包括招标文件编制，工程的报价，工程的评标以及工程合同确定签署；采购预算的编制，供应商管理以及采购物资验收、付款结算等成本控制内容。该阶段成本控制是如何将公司的目标成本分解为工程合同和采购合同，控制的恰当与否，直接关系到企业的目标成本能否按计划实现的问题 4.施工及验收阶段的成本管控。这阶段主要控制内容是工程款支付进度的控制、工程设计变更和现场工程签证成本的控制以及竣工结算等。这里每一项内容都很重要，工程设计变更如果出现“推倒重建”的问题，就可能成为成本上升的主要推手 5.营销、融资和各种税费的管控。 营销阶段的成本控制应采取合理的营销方式，根据开发规模和市场行情合理控制销售费用。融资费用的控制主要是通过整个项目资金使用规划，寻找最优的资金来源，合理安排开发进度、控制开发周期，从而实现降低融资费用的目的。税费的控制主要采取各种措施和方法，防范各种税务风险发生。进行合理的税务筹划，特别是土地增值税的策划，可以为企业自身及社会带来更大经济效益 二、房地产企业成本管控的重要性 微利时代的房地产企业如何持续发展，深层次挖掘成本的潜力必将给房地产企业带来新的利润增长点。其重要性体现在： 1. 房地产企业成本管控有助于提高管理水平。美国管理大师彼得.杜拉克说：“在企业内部，只有成本。”这充分说明了成本管理在企业的重要程度。树立全方位的成本意识、加强成本控制与管理是企业提高管理水平的一个重要组成部分，是体现公司治理能力的一个方面 2.房地产企业成本管控有助于增强市场竞争力。房地产企业一方面受政府宏观调控和市场规范化的影响，要求企业必须走规范化的发展之路；另一方面，消费者对规范化的公司及产品情有独钟，也迫使企业加强内部管理，提高企业的品牌意识。因此提高成本的管理水平，对企业提高市场份额、增加市场竞争力都有明显的加分作用 3. 房地产企业成本管控有助于取得成本优势。企业管理的一个根本任务就是不断降低成本。开发相同品质楼盘，由于成本管理水平的不同，而导致成本控制的深度和广度是不一样的，最终形成的成本总额差异也比较大。使自己发生的成本低于竞争对手，从而获得高于竞争对手的利润，取得成本优势，使企业能在激烈的市场竞争中赚取超过平均水平的利润，从而形成自己的核心竞争力 三、目前房地产企业成本管控中存在的问题 房地产行业表面上的繁荣掩盖了其内部管理存在的诸多问题，作为企业管理层关注对外销售，这是无可非议的。但是对内部的管理的不重视，会直接导致企业竞争力的下降，甚至会影响企业的生存和发展。具体问题表现为： 1. 成本管控意识有待提高 前些年低成本、高售价的房地产时代，在很大程度上削弱了房地产企业对成本的重视，形成了成本管理一些误区。一是重事后算账、轻事前策划。单纯的成本核算作为成本管理的重要内容，使成本管理无法产生应有的作用，最终结果是带来成本失控。二是房企不应该把“成本”只局限于建安范畴，而应扩展到整个项目的全局。三是很多管理者在与施工单位和供应商谈合约时，本着花费的资金是越少越好的原则，一味地挤压对方的利润空间，不给对方预留合理的利润，迫使对方偷工减料、以次充优，造成的后续工程返工成本和维修成本加大。从全过程成本来看是得不偿失，另外还付出了不必要的时间成本和人工成本。四是忽视了