佰思腾全国4月月报报.ppt

佰思腾全国房地产月报 2011年04月 2010年05月16日 目录 一、宏观分析 二、住宅市场 三、土地市场 四、佰思腾观点 行政法规 4月，货币政策进一步收紧。2011年4月6日中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。至此，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利息达到6.31%，五年期贷款利率达到6.80%，个人住房公积金利率也相应作出了调整。17日，中国中国人民银行宣布2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位。宽松的货币政策正式宣告结束，从严的货币政策给开发商获得现金流及购房者贷款带来了阻碍，产生市场下行的压力。 与此同时，保障房建设不断加码，4月20日，中央财政增加安排180亿元，用于公共租赁住房和廉租住房建设、城市棚户区改造及相关基础设施配套补助。4月29日，财政部下拨2011年第二批中央补助保障性安居工程专项资金337亿元，用于支持保障房建设。而全国各地也纷纷出台2011年保障房建设目标。而各地的保障房建设计划也纷纷出炉，例如：南宁2011年将新开工建设公共租赁房4000套，续建1550套，新建廉租住房3000套，续建3100套，年内实施廉租住房保障25000户。成都“十一五”期间各区(市)县保障性住房开工量为1.59万套。2011年辽宁省保障性安居工程任务为33.79万套。 存贷款基准利率继续上调，保障房建设持续加速 目录 一、宏观分析 二、住宅市场 三、土地市场 四、佰思腾观点 住宅市场 一、市场一一重点城市成交量同比下跌五成，房价回调压力凸显 1．供应:4月供应继续增长，城市存量渐入上升通道 4月份楼市供应量延续3月份以来的增长势头，八成城市新增供应呈现上涨，一线城市中深圳和广州增幅较大、分别达到185.4%和83.8，二线城市中杭州、宁波、沈阳、郑州和成都等地增幅也均在100以上。事实上，3, 4, 5月份作为房地产市场的传统销售旺季，开发商在这段时间逐渐加大推盘量是历年来的正常规律，尤其在各地房展会召开的前后，市场供应会较年初出现明显的放量。 但同样值得关注的是，从同比上看半数以上的城市4月份新增供应量呈现下滑，其中包括了北、上、广、深、杭等政策集中打压的区域;显然，在楼市调控的大背景下，开发商新推案时的谨慎程度较往年明显提升，尤其在调控重点“关照”的城市，而正由于此，今年4月份市场整体供应量与往年相比处于低位。存量方面，4月份除深圳、南昌和贵阳之外的所有城市市场存量均呈现增长。 住宅市场 4月份半数以上重点城市成交量环比出现下滑，其中合肥跌幅最大达到65};而在环比呈现上涨的城市中，南昌、济南和上海涨幅相对较大，但尽管如此，也并不足以说明这些城市市场出现回暖，以上海为例，4月份由于当地房展会即将召开的原因，企业推案量有所增长，更重要的是相当一部分中低端项目优惠幅度出现放大，引发刚性需求集中入市，从而推动成交量出现增长，但从项目去化率来看，当前的市场热度与往常不可同日而语。 从同比数据上看则更加明显，近9成城市4月份成交量较去年同期呈现下滑，平均跌幅在50%左右，一线城市中北、上、广跌幅均在40%以上，而如南京、杭州等重点二线城市跌幅高达70%以上;相比历年平均水平来看，几乎所有城市目前的成交量都低于2010年和2009年的月均水平，说明去年4月份以来不断升级的楼市调控其成效是非常显著的，而与08年均值相比，相当一部分二三线城市成交量呈现增长，其中青岛、济南和武汉三座城市表现尤其突出，可见这类城市经过近几年的持续发展其房地产市场容量已出现明显增长。 2、成交:9成城市成交同比下滑，平均跌幅高达50% 住宅市场 从4月份典型城市成交均价来看，绝大多数城市房价依然呈现上涨，其中郑州、天津和南京涨幅较高，但是事实上由于成交结构因素的影响，以均价指标来反映房价变化趋势是有其局限性的，尤其在当前各地成交量均处于低位的情况下，个别中高档项目的入市很容易使整体市场均价出现异动。以天津和南京为例，4月份两地当月销售量前十位的项目占全市成交比例分别高达28%和41%，而其中中高档项目比例较大，从而推动城市均价明显上扬。 从实际项目销售价格来看，目前各重点城市新开楼盘总体呈现稳中有降的局面，多数开发商给予的优惠幅度基本延续了3月份以来的水平，从当前的项目销售情况来看，降价10-15%通常就能够换回非常可观的去化量，因此站在开发商的角度来看，85折已经是短期内的降价底限。另外，到目前为止开发商仍未出现集体降价的现象，优惠幅度较大的项目依然局限于少数大