佰思腾全国5月月报报.ppt

佰思腾全国房地产月报 2011年05月 2010年06月17日 目录 一、宏观分析 二、住宅市场 三、土地市场 四、佰思腾观点 行政法规 中国人民银行周四(5月12日)决定，从2011年5月18日起，上调 存款类 金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。这是央行年内第五次上调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调，这将使大型金融机构的存款准备金率升至21.00%的历史高位。而自去年10月来，央行并已连续四次加息，以期对抗严峻的通胀形势。 2011年存款 准备金率调整情况 准备金率年内5次上调，大型金融机构的存款准备金率升至21.00% 国家发改委于3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，并明文规定5月1日开始，房屋销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。5月，各地纷纷出台商品房明码标价实施细则，实施范围及政策松紧程度不一，具体内容涵盖新开盘项目正式开盘5天前必须公布所有房源；明确规定每套商品房的房号、户型、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积、每平方米单价、总价款、当期销售状态等信息；销售地下停车位的，应表明每个在售车位的面积和销售总价等等。从各地细则来看，深圳、武汉、包头等地的相关实施标准中提到了罚款的最高额度，深圳为500万人民币，武汉为50万人民币；上海、江苏、广地等地明确二手房也必须须明码标价，京版“一房一价”细则经适房也纳入。 而“一房一价”自发改委5月1日要求执行以来，执行效果并不明显，大多数开发商并没有公布在售项目的全部房源，较多售楼处都以“价格表”的形式公示在售楼盘的价格信息，包括楼号、建筑面积、套内面积、均价、总价等信息都在表格内得以体现，但不少公示价格仍有“折扣”使得“一房一价”政策在执行中面临被打折的危险；二手房方面，由于二手房挂牌价常常是业主的意向价格，因此挂牌价议价空间较大，“一房一价”在二手房交易领域实际效用更小。 政策——各地“一房一价”细则相继出台，实施不尽人意 行政法规 目录 一、宏观分析 二、住宅市场 三、土地市场 四、佰思腾观点 2011年5月份，十大重点城市中，8个城市成交面积环比上涨，2个城市成交面积环比下跌，其中杭州涨幅最大，达71.37%，重庆跌幅最大，跌幅为23.98%；从全国来看，监控的重点城市中，21个城市成交面积环比上涨，7个城市成交面积环比下跌。5月份由于政策影响逐步被市场消化，市场供应有所加大，从而使得市场成交量有了较大幅度的回升。 市场——多数城市成交面积环比上涨 住宅市场 住宅市场 5月，镇江成交面积环比涨幅最大，涨幅为242.95%，其次为大连，涨幅为177.47%。本月成交面积涨幅前十城市的平均涨幅为89.87%. 目录 一、宏观分析 二、住宅市场 三、土地市场 四、佰思腾观点 　　　5月份土地成交规模有所回升，成交幅数和成交面积均较上月有所增长。本月30重点城市共成交经营性土地面积1273.33万平方米，环比增长47%，同比增长10%。从地块整体价格水平来看，本月高总价地块数量较上月有所增长，其中约有两成的高总价地块以高溢价率成交，如扬州682号的商业地块，成交总价12.4亿元，溢价率高达541%，由江苏亚联农副产品有限公司竞得；江苏百兴地产537%的高溢价率，总价9.18亿元竞得常州市武进区西太湖揽月湾东侧的商业地块；浙江纽蓝顿实业和蓝信投资有限公司以332%的溢价率，总价7.70亿元拿下杭州余杭区的一幅商业地块。 土地市场 土地——5月土地成交量有所回升，部分商业地块高溢价率高总价成交 目录 一、宏观分析 二、住宅市场 三、土地市场 四、佰思腾观点 总结 商品房的成交量增速继4月份出现了大幅下跌之后本月出现了上升。我们认为,一方面5月份的房地产市场成交量环比有所萎缩,但降幅不大,显示出宏观调控的效果有弱化之势;另一方面也是由于基数原因造成的。同时商品房成交额的增速依然快于成交量的增速,显示出全国的平均房价依然表现坚挺。因此,我们认为,宏观调控之路依然漫长,短期内预测政策底显然过于乐观。 5月份,国房景气指数为103.20,比4月份提高0.01点,比去年同期下降1.93点,仍然在景气区间运行。由于2010年房地产市场在7、8月的成交量大幅萎缩,因此,我们预计国房景气指数在接下来的2、3个月可能会有所反复。但我们认为在持续的宏观调控政策影响下,房地产市场持续景气上行的可能不大,国房景气指数在短暂反弹后依然会继续探底下行。 继4月份房地产市场的成交量萎缩超出预期后,5月份的房地产市场再度表现出其顽强的市场需求,多数重点城市的5月当月成交量环比出现了上涨。如果接下来的几个月市场成交量继续上行的话,则可以说本轮调控的效果已经弱化,政策压力也许会再次上升