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商品房买卖合同延期违约纠纷司法应对研究 　　摘 要 业主与开发商打商品房买卖合同纠纷官司艰难的原因除了商家与消费者天然的力量对比悬殊之外，相关法律制度的立法缺失以及法院对有关法律规定的错误理解和适用法律上的僵化是主因。因此，完善相关立法，确定违约金适用以意思自治为主、公平补偿为辅的司法原则是一次及时的拨乱反正。另外，司法的灵活性和弥补性在商品房买卖合同纠纷处理中显得尤其重要 关键词 商品房买卖合同 违约金 举证责任 商事主体 基金项目：本文为江西省抚州市社会科学“十二五”规划项目成果（项目编号为：15sk39） 作者简介：解小平，东华理工大学文法学院，讲师 中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.046 一、商品房买卖合同延期违约的索赔现状――高成本、低产出 商品房买卖合同范本对出卖人逾期交房的违约责任有两种，一种是按逾期时间，按日以已付房价款的一定比例赔偿违约金，另一种是严重违约时的解除合同。由于房价一直是处于上扬趋势，因此在开发商延期交房后，业主一般不会选择解除合同，而是选择要求赔偿延期交房违约金。但在司法实践当中，业主讨要延期交房违约金的维权道路注定艰难，呈现出高成本、低产出的特点 二、商品房买卖合同延期违约索赔艰难的成因分析――立法缺、司法僵 （一）没有强制性的法定房屋交付标准 要计算逾期交房的天数，逾期交房的截止日期很关键，那么具备什么条件才算开发商合格“交房”？关于交房标准，目前理论界和实务界主要有四种标准，一是以通过竣工综合验收为准，其规定在1998年实施的《城市房地产开发经营管理条例》，我们称之为“竣工综合验收标准”。二是以建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理四单位进行竣工验收合格为准，该标准来自于2000年1月30日实施的《建设工程质量管理条例》，其主要是从建筑工程质量角度来规范，姑且称之为“工程质量验收标准”。三是以取得竣工验收备案表为准，该标准来自于2000年4月4日建设部发布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，我们称之为“竣工验收备案标准”。四是以开发商取得初始登记（大确权）的权属证明书为准，其主要规定在少数省份的地方法规中。对于商品房竣工综合验收，国务院2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（院国发〔20 04〕16号），将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，这就意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。另外以开发商取得初始登记（大确权）的权属证明书为准的交房条件主要以沿海零星省份为主，这些省份主要以地方法规的方式予以规定，因此全国绝大多数省份交房标准变成了二选一，即要么是“工程质量验收标准”，要么是“竣工验收备案标准”。由于《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》未有“未经竣工验收备案，不得将房屋交付使用……”等禁止性规范用语，再加上其属于部门规章，法律位阶低于法律和行政法规，因此，实践当中出现开发商一旦主体工程验收，就通知业主收房，以减少违约天数，有些楼盘收房时甚至门窗都未安装。而一旦走上法庭，由于“竣工验收备案标准”法律依据不足，法官又不主动利用规划验收和环保验收等强制性规定加以弥补，执行“准竣工验收备案标准”。因此，提前通知交房成为了开发商减少违约天数、减轻违约赔偿的惯用伎俩 （二）法院适用违约金过高时未做到“适当减少” 《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从《合同法》该条的规定可以看出法律对约定违约金低于实际损失的司法调整请求权的标准是比较低的，既只要是“低于”就可以申请增加，哪怕是只低一元钱，所以在这我们暂且称这种“调高”违约金诉讼为“低违约金增加之诉”，而对于主张违约金过高要求“调低”的诉讼，《合同法》却规定了较高的司法调整请求权的标准，即必须是“过分高于”，调整的幅度却是“适当减少”，所以在这我们暂且称这种“调低”诉讼为“过高违约金适当减少之诉”。《合同法》规定“过高违约金适当减少之诉”表明，如果不是过分高于实际损失，守约方是有权利获得比实际损失更高的违约金的，而且即便过分高于实际损失，调整的幅度也不是调整到只支持到实际损失的程度，而是只需要在过高的约定违约金基础上适当减一些，假如约定违约金是实际损失的180%，适当减少一些，是可以支持170%的违约金的。但是否据此认定违约金条款具有惩罚性性质