城阳市场情况.ppt

* * * 产品：85-88 ㎡三室两厅一卫 薄板设计：开间7.6m*进深11m 全明户型设计 产品：85-88 ㎡两室两厅一卫 薄板设计：开间8.1m*1进深10.5m 全明户型设计 10.5m 11m 8.1m 7.6m 香邑漫步 数据来源：青岛网上房地产 户 型 面 积（㎡） 占总量比例 自身去化比例 2、2、1 85-95 52 59 2、2、1 125-130 0.8 0.8 3、2、1 80-95 25 8 3、2、2 100-130 8 3.9 复 式 120-145 12.2 25 复 式 146-170 2 33 产品定位精准：85-95㎡2房户型为主力产品，也是市场需求最旺盛的产品 产品设计优化：薄板、全明户型 5、区域住宅市场研究 5.2、重点竞争个案分析 5.2.2、香邑漫步 优势 劣势 交通好：驱车至CBD仅25m，社区巴士 景观好：大规模人工花田、湿地 产品好：薄板建筑、稀缺洋房、独有的波士顿建筑风格 价位好：总价低，刚需和小资度假都适宜 周边配套：周边居住氛围不成熟，购物、娱乐等生活配套较弱 5、区域住宅市场研究 5.2、重点竞争个案分析 5.2.2、香邑漫步 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 7月城阳区住宅成交乏力，套数、面积双双下降；成交均价则小幅上扬 目前主力成交价格：6000-8000元//㎡、5000-6000元//㎡。 该区成交量波动较为明显，7月份成交面积9.25万平，环比下降41%；成交套数846套，环比下降39%。 成交均价总体呈上升趋势，7月份成交均价6051元/㎡，环比上升5%。 目前热销面积区间：60-90㎡、90-120㎡ 3、城阳房地产市场研究 3.1、整体市场研究 3.1.1、成交分析 市场存量持续增加，加大未来去化压力； 90-120、60-90㎡依然是市场主力 由于成交量、新增供应同时下降，7月末住宅存量持续增加，加大未来去化压力。 从存量看90-120㎡、60-90㎡是目前该区存量的集中区间； 从去化看60-144㎡户型去化速度相对较快，60㎡以下以及144㎡以上户型普遍存在较大去化压力。 7月末住宅存量面积为136.5万㎡，环比增加4%，套数为11902套，环比增加2%。 目前城阳区存量较大的楼盘有： 世正爱丽安综合楼 、宝龙城市广场、 金日紫都 等。 3、城阳房地产市场研究 3.1、整体市场研究 3.1.2、存量分析 08年至今城阳区土地共计出让307幅，总用地1405.9万㎡，在青岛市土地供应中占比最大。 其中，城阳区住宅用地426.7万㎡，占比30.4%，未来住宅放量将与日俱增。 该区住宅用地容积率集中在1.8-2.2左右，预计产品以高层建筑为主要开发方向。 潜在楼盘：银盛泰徳郡、鑫源御景尚都、龙湖滟澜海岸、河套中筑城阳项目 2008-2010年 城阳区土地供应情况 时间 计数 总用地 （万㎡） 住宅用地 （万㎡） 住宅建面 （万㎡） 住宅用地 平均容积率 2008年 72 280.2 113.2 247.4 2.2 2009年 137 626.5 84.6 151.2 1.8 2010年7月 98 499.3 228.9 401.6 1.8 合计 307 1405.9 426.7 800.2 1.9 土地供应量大；未来住宅放量与日俱增；预计以高层建筑为主流产品 3、城阳房地产市场研究 3.1、整体市场研究 3.1.3、潜在供应分析——土地市场 3、城阳房地产市场研究 3.1、整体市场研究 3.1.4、小结 90年代以前青岛发展集中于老城区。 92年青岛市政府决定“开发新东部”，城市核心区逐渐形成，并带动房地产发展。 90年代中后期，随着高科园的成熟以及相关配套的完善，借助稀缺的景观资源，崂山的高档住宅随之发展起来。 20世纪初，在拆迁安置区的基础上，浮山后大力发展商品房；与此同时，黄岛自然海景资源逐渐得到市场重视，“西进”获得了响应的发展。 2005年，为了缩小南北差距，政府规划CLD，促进李沧房地产发展。06年，绿城进驻李沧，开启了青岛北部的“大盘造城”时代。 2006-2008年，万科先后于城阳、四方拿地，保利亦落子四方。同时，政府08年提出“拥湾发展”概念，四方开始史上最大规模老企业搬迁。“北上”策略使得城阳四方二区的房地产市场进入崭新的发展期。 随后，308沿线受到城阳及 李沧两个板块的影响而得到 长足的发展。 黄岛 1 老城 城市 核心区 2 3 4 四方板块 崂山板块 李沧板块 浮山后板块 308