土地(基准地价法).doc

1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是有基准地价的地区，可通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。 （1）计算公式 根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为： Pi=P×（1+K）×Y×T×F×Kij 式中：Pi——待估宗地地价； P——待估宗地对应的基准地价； K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值； Y——待估宗地使用年期修正系数； T——待估宗地期日修正系数； F——待估宗地开发程度修正系数； Kij——容积率修正系数。 （2）测算过程 1)基准地价的确定 根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的(江府［2013］27号)江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。土地使用年限工业用地为4