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code | # 工改工困局：目前，工改工遭遇到工期长、成本高、拆迁补偿难和相关政策滞后等困局，一般情况下，开发商并不倾向于做这种项目 从开发商角度：成本和资金回收问题是最为困扰做“工改工”项目开发商的两个问题，直接影响到项目能否为其带来可观的经济效益 从社区业主角度：不少社区受观念限制，很难认可放弃土地权属，害怕既有利益得不到良好保障，社区业主并不乐意接受“工改工” 从政府角度：政府尚未完善的政策规定从一定程度上阻碍了“工改工”项目的发展，同时统筹协调力度也需要进一步提升 工改工途径：目前主要有三种形式的工改工途径，小规模简易改造的综合整治、引进开发商拆除重建 、政府主导回购整合土地资源 Centaline Consultants 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 工期长 成本高 政府政策滞后 拆迁补偿难 产业筛选 土地房产权属 困局 容积率0.8-1.5 容积率2.5-4.5 每平米拆迁成本 每平米补缴地价款 净地基准地价的4-5倍 如果企业采取拆除重建方式参与旧工业区改造，并通过现金补偿、返还物业相结合的方式对原业主进行补偿，且容积率从原来的0.8—1.5提高到2.5—4.5，那么每平方米建筑面积的拆迁成本和补缴地价款约为净地基准地价的4—5倍，“这样一来，产业企业宁愿选择通过招拍挂的形式去获得产业用地，而不是通过旧改的方式。 政策滞后意味着开发商并不能从政府层面获得足够多的支持，以促进项目的顺利开发，也给许多问题的解决设下了障碍 政策滞后 拆迁补偿会给开发商增加项目成本负担和存在许多问题处理，开发商能否成功顺利开发项目，此步也相当重要 拆迁补偿 开发商在招商问题上需要充分考虑分析其产业组成结构问题，因为这会直接影响到后续项目能否良好运营和开发 产业筛选 开发商需要处理好与业主的土地房产相关权属问题，否则会带来后续项目开发的争议处理问题 权属问题 与住宅项目不一样，市场需求和价格都“上不去”，而且工改工之后厂房以出租为主，回笼资金较慢，再加上需要涉及拆迁补偿，资本压力也相对也要大些 成本高 开发商需要在项目中解决拆迁补偿问题，谈判协商，再到规划重建等等一系列问题，其中所需工期时间比一般项目要长得多 工期长 满足于现状的思想占主导地位 既有利益得不到保障 有的工业园区厂房出租率十分高，且厂租价格较高，业主担心升级改造手续繁锁，周期长，投资大，升级改造后的效益难以保障，故满足于靠租金过日子的现状 ； 园区业主担心旧厂房拆除后没法重建。不少老工业园区没有取得房产证，更有部分工业园区在后来的规划中被划为生态用地，怕会有失去现有厂房的顾虑； 园区业主在容积率方面存在顾虑。有的老工业园区，建成时间早，容积率相当高，这些园区业主存在升级改造后厂房面积严重减少，影响既得利益的顾虑； 园区产业转型存在定位问题。因上级部门对园区产业转型缺乏具体指导，园区业主对产业转型升级如何定位心中没底，信心不足； 担心租金损失的问题。没有出台对园区升级改造期间租金补助以及园区因升级改造终止合同的经济损失补助的相关文件，担心因园区升级改造造成“阵痛” ； 政策制定不成熟。政府制定出台的“工改工”政策还不完善，手段不成熟，许多细项的规定并不能切实落地，导致政府在推动项目过程中存在较大阻力； 政府对于“工改工”的困局所在 规划与市场的矛盾。城市规划对土地的用途有明确规定，推行“工改工”是遵循城市发展规律的，但市场上的主流却是“工改商”； 统筹协调能力。“工改工”项目涉及多方利益，许多开发商借着“工改工”项目名义擅自开发，谋求利益，罔顾多方权益，政府需要提高其统筹协调能力； 1 2 3 难度中 政府 产业重组筛选 长（重新规划、分期开发 ） 低（政府统一回购） 土地整备 难度高 开发商 产业链上下游 产业重组筛选 固有产业转型 长（从拆迁补偿到规划建造） 高（从土地拆迁到重新建造） 拆除重建 难度低 原有业主或者社区集体 多为原有产业或者升级产业 较短（大多建筑和格局不变动） 低（原有主体建筑的升级翻新） 综合整治 操作难度 权属 产业变化 项目周期 成本 Thanks for your attention Wish you a good day! * * * * *