我国房地产市场管制中四人联盟与对抗的博弈分析.pdfVIP

第25卷第l2期(总第168期) 系 统 工 程 Vo1．25，No．12 2007年 12月 Systems Engineering Dec．，2007 文章编号：1001—4098(2007)12—0034—08 我国房地产市场管制中四人联盟与对抗的博弈分析 淮建军 ，刘新梅 ，雷红梅 (1．西安交通大学 管理学院，陕西 西安 710049； 2．西安交通大学 医学院，陕西 西安 710049) 摘 要：运用合作博弈和数值模拟方法讨论了中央政府、地方政府、国际投机商和国内房地产商在房地产市场 形成单人联盟、双人联盟、三人联盟以及四人联盟情况下的局中人的最大支付。我们发现：从每个局中人联盟 的总支付看，无论是支持管制还是反对管制，至少存在三方联盟优于四人联盟，四人联盟优于双人联盟，双人 联盟优于单人联盟的情景；在反管制联盟中，中央政府和国际投机商联盟的支付小于地方政府和国内房地产 商联盟的支付，因此，地方政府和国内房地产商更容易维持反管制联盟，中央政府和国际投机商更容易破坏反 管制联盟。要进一步加强房地产市场的管制，必须提高自身调研和检查监督能力，建立管制联盟，瓦解反管制 联盟。 关键词：房地产市场；联盟；合作博弈；政府管制 中图分类号：F832 文献标识码：A 一 些地方房价“飞涨”就是房地产商和地方政府以及国际 1 引言 投机商联盟操纵的产物E3,4]。在此背景下，研究包括地方政 最近几年，为了遏制房价“飞涨”，中央政府制定和实 府在内的多个利益主体之间形成联盟的条件，最优联盟的 施了多项管制政策，但是并没有达到预期的效果。比如： 形式以及维持联盟的条件，对于中央政府提高管制效果， 2005年全国新增建设用地出让纯收益为763亿元，而中 遏制房价上涨，具有重要意义。 央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有 从既有文献看，人们已经认识到管制是不同利益主体 214．5亿元，其中中央部分约为 70亿元，全国新增建设用 相互博弈的过程，管制研究的重点在于管制者与被管制者 地使用费一年流失近550亿元。再比如：2006年1O月国 之间的互动关系 ]。管制是实现政府某种目标的措施之 n] 一 务院检查组针对“部分城市房价依然保持较高增长率，各 ， 也是企业实现自身利益约束条件[7]，是政府与企业 地方政府的土地违法问题比较普遍”的现象作了调查，认 之间一种博弈[8]。当政府是不同利益主体(委托人)的代理 为原因如下：地方政府热衷经济指标及招商引资，滋生土 人时【9]，管制政策的变化取决于不同利益主体偏好的竞争 地腐败；地方国土资源部门和地方法院的不作为；土地管 结果[1 。由于信息不对称，多个利益主体之间存在合谋或 理权分散在地方，无法从宏观层面平衡社会利益；土地规 者说联盟活动 不同利益主体的联盟对管制政策的影响取 划、调整以及执法环节存在法律漏洞和很多障碍；缺乏有 决于利益主体自身的收益以及管制效率[11]。但是，这些理 效的问责制。但是，截至2007年 5月全国7O个大中城市 论在房地产市场研究中，引起了人们的质疑和批判[12,133， 房屋销售价格指数为106．4，创出自2005年12月以来的 它们没有考虑多个利益主体形成和维持联盟的条件。虽然 新高，因此国家八部委