柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心盈利模式研究报告.doc

柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心项目 投资可行性研究报告 编制单位：广西西江开发投资集团柳州投资有限公司 编制时间：2015年12月  目录 第一章 项目概况 3 第二章 项目建设必要性 10 第三章 市场分析 11 第四章 项目总体盈利模式及招商引资计划 2 第五章 一期开发项目盈利模式 5 第六章 二期开发项目盈利模式 11 第七章 三期开发项目建设规划 20 第八章 后期开发项目建设规划 23 第九章 组织管理 24 第十章 项目风险分析及对策 28 第十一章 项目投资结论 32 第一章 项目概况 一、项目提出的背景 国家公路运输枢纽柳东物流中心，是《柳州国家公路运输枢纽总体规划》项目之一，作为重要节点城市的国家级公路运输中心，与国家高速公路网共同构成国家最高层次的公路运输基础设施网络。《国家公路运输枢纽布局规划》明确了柳州作为国家级公路运输枢纽的战略地位，柳东物流中心位于柳州汽车城内，交通条件十分优越，有强大的产业背景。 一是柳州市作为国家汽车零部件生产以及国家汽车与零部件的出口基地，公路通车里程、汽车产销量、汽车保有量都位于全国前列。 二是项目位于广西柳州汽车城内，建设中的柳州汽车城规划用地面积203平方公里，以汽车整车及零部件制造产业为核心，以技术研发、产业物流、商务办公和人才培养等服务产业为依托，将打造国内领先、世界一流的现代化汽车城；预计2015年形成年产100万辆整车(包括乘用车、商用车、新能源汽车等)生产规模，实现地区生产总值600亿元、工业产值1500亿元、承载人口达到50万人。主要项目有：上汽通用五菱整车项目，建成将形成年产40万辆轿车的生产能力；东风柳汽整车项目，建成后计划年产10万辆商用车、25万辆乘用车；同步开发新能源汽车、玉柴发动机、广西玲珑轮胎等产业配套项目。 三是随着柳东新区经济结构与产业结构调整的逐步升级以及“省际外向型”经济和进出口贸易的不断发展，区域物流需求的规模将不断扩大，对物流服务水平的改善和效率的提高要求也将日趋明确。因此，依托物流中心提高物流效率和降低物流成本，进一步增强产品的市场竞争力和提高市场份额、改善产品生产和销售服务质量的趋势愈加明显。 二、项目基本情况 柳州国家公路运输枢纽柳东物流中心项目（以下简称“柳东物流中心“）是柳州国家公路运输枢纽总体规划的重要项目之一，坐落在官塘物流港规划范围内，是官塘物流港控制性详规规划的主要项目之一。 柳东物流中心项目与柳州公司在建的柳州港官塘作业区、规划的铁路专线货场在官塘物流港共同构成铁、公、水无缝衔接的多式联运现代化综合运输物流服务体系。 柳东物流中心由七大功能区组成，包括零担货运中心、仓储物流配送中心、公共仓储区、综合信息中心、停车维修区、综合配套服务区以及货运堆存区组成。 项目规划用地面积477.64亩，总建筑面积197840平方米，总投资约59200万元。功能规划及布局如下图： 三、项目前期工作推进情况 柳东物流中心项目是列入“十二·五”自治区层面统筹推进建设的重大项目、国家交通运输部“十二五”建设计划的项目，2014年西江经济带基础设施大会战的重点项目。柳州公司于2012年8月份正式启动该项目的前期工作，2015年11月项目用地453.51亩已摘牌，目前正开展土石方招标工作。从确定作为项目业主开始，柳州公司在开展项目前期工作的同时，积极与上汽通用五菱、东风柳汽、柳钢等大企业及五菱物流、泰和集团、欧联公司等专业化物流商开展合作洽谈，不断完善项目盈利模式研究，确定了合作开发建设的意向。 四、项目整体开发安排 根据集团公司构建西江水运的战略部署，计划利用（）按照及招商引资工作成熟度，规划分为期进行开发。 ）） 建设时间 工程费用或项目名称 估 算 价 值 （万元） 合计 建 筑 工程费 其 他 费 用 一 2015年-2016年 项目用地（477.64亩） 15762 15762 26.63% 1.1 土地征用及拆迁补偿费 12896 12896 21.78% 地价为27万/亩 1.2 三通一平 1911 1911 3.23% 三通一平单价为4万/亩 1.3 土地交易税费及其他费用 955 955 1.61% 根据现行税率及其他费用预估约为2万/亩 二 2016年 一期功能区建设 8464 8464 14.30% 三 2016年-2017年 二期功能区建设 7829 7829 13.22% 四 2017年-2018年 三期功能区建设 13600 13600 23.70% 五 2020年-2021年 后期功能区建设 7540 7540 0