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新“国五条”后房产赠与、假离婚等4种避税绝招有风险 新国五条后房产赠与、假离婚等4种避税绝招有风险 律师：风险大或坐牢 核心提示：国五条细则中明确征收20%个人所得税，这一条让无数买房、卖房人心都抽紧了。高赋税激发了大家的各种想像力，赠与、阴阳合同、假离婚、打假官司这四类避税招数被风传。 国五条细则中明确征收20%个人所得税，这一条让无数买房、卖房人心都抽紧了。高赋税激发了大家的各种想象力，赠与、阴阳合同、假离婚、打假官司这四类避税招数被风传。 避税方式之一：通过赠与避个税 案例：A把房子卖给B，A想通过赠与B的方式避缴20%的个人所得税。A认为，房屋产权赠与时，受赠人即B只涉及3%的契税以及赠与双方各承担万分之五的印花税，赠与人和受赠人，即A和B都不用缴纳个人所得税。 分析：2009年，国家明确以下本文由论文联盟http://www.LWlM.COM收集整理三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 其他情形的房屋赠与都要征收个税。也就是说，赠与人和受赠人之间不符合以上三种条件，想通过赠与方式逃避20%的个税是不可行的。不符合以上三种情况的受赠人个人所得税具体算法是，其应纳税所得即赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付相关税费后的余额，乘以个税税率20%。由此可见，房屋交易想通过赠与方式避缴高额的个税是行不通的。 避税方式之二：签阴阳合同 做低交易价格 案例：C把房子卖给D，成交总价是300万元。为了减少房屋交易时缴纳的税费，C和D协商把房子交易总价在合同上做低。C和D签房屋转让合同时，把成交总价写成250万元，即所谓明面上的阳合同，其余50万元的房款以装修款的名义写进合同的补充协议内，即双方协商好的阴合同，这笔50万元的装修款，D会在约定的时间私下打给C。 分析：二手房交易中，阴合同显示买卖双方真实的成交价格，而阳合同则是一份写低房价的合同，是交给房地产交易中心过户，以便少交税。 业内人士介绍说，做低成交价格确实是行业内普遍存在的，为的是尽量减少买卖双方缴纳的税费。不过，这个做低是有限度的，通常阳合同上显示的单价到比预估的市场均价低1000元-1500元/平方米之间。如果单价一味做低，很有可能税务部门通不过，仍然按最低基准价计税。另外，签阴阳合同同样存在风险。与阳合同总房款的差额部分，是买卖双方私下交易的，并不进入银行的保证金账户，因此这笔交割的房款有一定的风险。 避税方法之三：假装打官司 以房屋作抵押 案例：买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。 分析：律师认为以这样打假官司的方式来规避税费，事实上风险很大，很容易会被法院查出。万一最后被认定为虚假诉讼，双方还须承担相应责任，可能会被处以较严厉的惩罚措施。而且由法院裁决将债务人名下不动产以抵债形式过户到债权人名下，和销售不动产的税种、税率都一样，都要缴纳印花税、土地增值税、营业税、个人所得税等。在住宅市场运作已经相对成熟的法院裁决过户手段，并不能起到避税目的，只是能规避限购令。 如今法院对民间借贷案件的审理相当严格，由于房款数额一般较大，法院很可能会怀疑素不相识的两人之间为何会 有这样的大额欠款。因此，法院会要求欠款方提供转账信息或支付凭证，意即如何证明当初借款给对方。此外，如果欠款数额与房产价值正好等同，法院也会认为这是非真实债务，是违反法律规定逃避税务的行为，通常会判欠款无效，并有可能会认为案件名为借贷实为买卖，要求补交税款。这样一来对于买方来说风险极大，一方面很可能房子没拿到手，自己已经支付的房款也要不回来，另一方面，还有可能被认为是虚假诉讼，是已经造成国家损失的逃税漏税行为，视其具体数额巨大与否，会被处以不同程度的严厉处罚。 避税方法之四：买卖双方 分别假离婚再复婚 案例：第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女，钱归上家男；第五步，各自复婚。 分析：这种曲折复杂暗渡陈仓的避税方法，从理论上来说是可行的，但在现实操作层面上，由于牵扯到两对互不相识的夫妻，其间情况太过复杂，很少有人会真的选择这一方式。这在较大程度上违反了传统的道德伦理和社会秩序观念，尤其是夫妻感情会面临巨大风险，