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广州市商业市场现状 商业市场分析 １９９６年以来，广州商铺市场已持续多年低迷，不少商铺投资价值日渐攀升，由于近年股市债券等投资回报不理想，吸引了大量投资客与大量资金的涌进。此外，今年来大量外国商业巨鳄纷纷抢滩广州市场，促使广州商业氛围日趋热烈，正是由于这些商业巨鳄的带动，广州商铺行情得以展开并日渐走俏。同时，近年来广州众多下岗人员自行寻找就业门路，手头有一定积蓄的下岗人员投资商铺自己当老板，保障今后的生活与就业，以“一铺养三代”被不少人认定是比再上岗更好的选择，商铺的走俏也自然水到渠成。 今年来投资客增幅便高达１００％以上！?? 荔湾区商业市场现状 商业市场分析 以上下九步行街为主体的荔湾商圈在广州地区内具相当影响力； 具相当成熟商业氛围，商品种类相对丰富，交易额大，消费人流量大； 一号线地铁的开通，为荔湾区商业带来极大的发展潜力； 商圈内商业物业购物环境参疵，同质化经营严重； 区域内商圈规模较大，但经营档次偏低，经营多以零售为主； 受旧城区交通路网影响，众多的单行道、停车场的缺乏等问题使商圈对自驾车一族的高消费人群缺乏吸引力，限制了该区商业档次的提升； 随着天河及东山商圈的完善，上下九步行街的日渐衰落使荔湾商圈的发展空间受到局限； 中山八路的商业结构 商业市场分析 行业分布情况 现时该区域商业功能主要集中在零售业、批发业及饮食业方面。而康体业、娱乐业在该区则显得较为缺乏; 零售业虽然所占的比例较大，但是没有一间象“亿安”、“新大 新”、“广百新翼”等大型的综合性商场，导致大部分消费群分流到上下九、北京路等商业圈消费； 最近位于东浚荔景苑裙楼的万佳大型超市的开业，以及新光城市广场的家乐福的即将开业，将会有效带旺中山八路、中山七路的商业氛围； 区域内服装及精品行业所占比例较大，主要是由于该区域存在这两个行业的专业商场，而药品、通讯器材等亦有一定比例，但是文化用品、音响电器、鞋类、化妆品等行业就较少或欠缺。 荔湾区商家经营特征 商业市场分析 商铺面积： 荔湾区的铺位面积大多在50平方米以下，占67.5%，其中42.5%的铺位面积在20平方米以下，超过100平方米以上铺位占17.5%。部分商家经营者觉得自己目前商铺的经营面积太小； 商铺月租金 整个荔湾区以上下九商业圈为代表，下九路每平方每月为1000元，上九路租价为每平方每月600元，十甫路仅为每平方每月500元，而平均租金约为每平方每月767元。近几年更被北京路盖了风头，租金有向下调的迹象，其中以十甫路尤为突出。 荔湾区商家经营特征 商业市场分析 经营者开设商铺的分析 对消费者的要求：首先要求消费者数量多，其次是 消费者有良好的消费能力。 对位置的要求：位置好，人流大，客源多 对知名度的要求：名气大，商场内要有名气大的商家。 对集聚的要求：希望经营地是新发展中心，商业中心或比较完善的购物场所。 住宅部分 住宅市场分析 该地块与穗宏大厦相距约200米，目标客人基本相近。本项目没有回迁户，可通过设计上的亮点与穗宏大厦拉开距离，细分市场，提高产品档次和客户档次。 商业项目定位 1）市场定位 该商业物业应是： 能满足投资者所需，且具市场承接力及长远经营能力的优质投资项目。 2）形象命名定位 康王广场（IN PLAZA） 康王——康王路段上的延伸 广场——带出项目的规模效应 IN ——“饮”字谐音，IN TIME代表最新的潮流 资讯 商业项目功能定位 为满足上述市场定位并结合到项目本身特质，敝司试从 三种不同功能布局进行分析： 功能定位方案一 方案一：以与地铁连通的负一层带动上盖物业的经营，并可提升整个项目的市场价 值。如地铁二号线天马 时装批发中心地铁隧道（G出口）开通投入使用后 客流激增了三倍。 商业项目功能定位 方案三：将经营价值较高的首层以独立临街商铺方式出售，可为