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第二章 房地产开发企业会计 西南财大会计学院 何本芳 第二章 房地产开发企业会计 学习目的和要求 本章主要介绍房地产开发企业的开发产品成本核算的特点，通过本章的学习应掌握以下几个方面的内容： 1、掌握房地产开发企业开发成本的核算的内容及其核算； 2、掌握开发产品增加、减少以及分期收款开发产品的核算； 3、 出租开发产品和周转房的特点及其核算； 第二章 房地产开发企业会计 本章介绍的内容： 第一节 开发成本的核算 第三节 开发产品的核算 第三节 出租开发产品和周转房的核算 第二章 房地产开发企业会计 房地产开发企业：是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。 房地产开发：是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的总体要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。 房地产开发企业的基本经营活动：是开发、经营商品房等建筑产品。建筑产品的开发建设过程是开发企业经营活动的中心环节。因此开发成本的核算， 就显得非常重要。 第一节 开发成本的核算 一、房地产开发企业会计特点 （一）房地产业的主要经营活动 包括：土地的开发与建设（包括新土地开发和旧城区改造）、房屋的开发与经营、房地产的管理与售后服务工作。 房地产开发跨越生产和流通两个领域，它的活动内容 用图示表示： （二）、房地产开发企业会计的特点： 由于房地产开发的产品是地产或房产，与一般企业会计相比较，具有开发产品周期长，生产经营方式多样，投资主体复杂等特点，具体表现在： 1、资金筹集渠道的多源性： 资金来源的形式与渠道主要有： （1）予售购房定金或予收建设资金； （2）予收代建工程款； （3）土地开发及商品房贷款； （4）发行企业债券； （5）与其它单位联合开发，吸收其它单位投资； （6）发行股票，筹集股本。 2、资金占用形态的多元性： （1）表现为直线运动： （2）表现为多向平行运动： 3、结算业务的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性： 4、开发产品的长期性导致核算周期的长期性： 由于开发产品往往会跨越一个或多个会计年度，这就引起了开发企业会计核算从开工结算到竣工决算为止整个周期的长期性。 二、开发成本核算的内容及基本要求 （一）开发成本核算的内容 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 代建工程开发成本 1、土地开发成本 指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2.房屋开发成本 指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。 3.配套设施开发成本。 指房地产开发企业根据城市建设规划的要求，或项目建设设计规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设，所发生的各项费用支出。 4.代建工程开发成本 指开发企业接受有关单位的委托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用支出。 (以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、土地征用及拆迁补偿费;2、前期工程费;3、建筑安装工程费;4、基础设施费;5、公共配套设施费;6、开发间接费用 ) （二）、成本核算的基本要求 1、合理确定成本核算对象 成本核算对象是指房地产产品开发过程中为了归集和分配费用而确定的费用承担者.成本核算对象可根据具体情况,按如下原则确定: （1）、一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象； （2）、同一开发地点、结构类型相同的群体开发建设项目，如果开工竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象； （3）、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。 2、严格遵守成本的开支范围 按照企业会计准则的规定，凡是与开发经营有关的各种耗费均应记入成本费用，反之，不能。 3、正确划分各种成本费用的界限 划分如下几个界限： （1）正确划分应计人产品成本费用与不应计人