基于土地使用权对重构住房供应体系设想.PDFVIP

理论周刊 经济学 2016 年5 月4 日 星期三 15 热点研究 最近，温州商品房土地使用权 期满高额续费事件引起了热烈争 基于土地使用权 论。该事件是住房用地制度渐近 式改革之法规衔接不到位的反映， 它显现了我国住房供应体系与政 府住房制度目标的冲突。从法规 衔接的连续性来看，《物权法》理应 对重构住房供应体系的设想 在商品房使用权期限届满后明确 规定符合实际的用地续期价格和 方式，但按现有的经营性用地使用 ——兼谈按年征收土地出让金的合理性 权收取土地出让金的法律法规，商 品房用地出让期限届满后，需递延 □ 程大涛 缴纳下一出让期70年的土地出让 年计算的居住物业价值存在着较大的 金。显然，按现有商品房市场价格 22 房地产兼具消费品和投资品两种属性，但在土地批租制 差异，从而使房地产资产价格背离了 22 比例来续缴土地出让金，房产所有 度下，商品房资产价格与其居住物业价值存在着严重背离 居住物业价值。 者是难以承受的。值得关注的是： 以上情况表明，我国房地产投资 我国在相当长的时期内商品房仍 众所周知，房地产同时具有生活场 点，一是租赁市场上以承租租金水平确定 实际上可以分解为两个部分：一是对 是家庭的主要资产，如何确定用地 所、生产资料和金融资产等属性，这些属 的居住物业价值，一是既定土地供应水平 房地产居住物业价值的投资；一是对 使用权续期的价格和方式，是现存 性集中体现在房地产空间上。也就是 下商品房重置成本所决定的资产价格。 土地使用权价值的投资。事实上，房 说，房地产空间构成居民生活和厂商经 政府调控住房市场的宏观价值目标，理应 地产的消费性需求与投资性需求存在 体制亟须设法解决的问题。笔者 营的不可或缺的要素。居民对房地产空 是房地产消费属性所决定的承租租金与 差别，这种差别体现在商品房、限价 认为，解决这一问题，需要重构住 间的需求，取决于家庭收入水平和占有 房地产资产属性所决定的虚拟租金的大 房、廉租房、经济适用房、公共租赁房、 房供应体系框架，从顶层设计的层 居住空间相对成本的大小；厂商对房地 体均衡，即商品房的居住物业价值与资产 城中村民居在消费性需求层面上可以 面统筹考虑。 产空间的需求，取决于产出水平和使用 价格的偏差不大。我国商品房用地一次 相互替代，但对房地产资产尤其是对 空间的相对成本。居民或厂商作为租赁 性收取70年土地出让金（部分城市在改 土地使用权的投资性需求，其投资效 者，要支付使用该空间的承租租金；居民 革初期有出让期限小于70年的情况），房 用则不具有替代性。我国现阶段对商 或厂商作为所有者，要支付与该空间所 地产资产价格中包含了70年土地使用权 品房的需求，是消费性需求与投资性 有权相联系的资金成本（虚拟租金）。另 的租金价格，这便造成房地产资产与居住 需求的混合，并且对土地使用权的投 一方面，商品房的资产价格构成还包括 物业具有不同的市场价值格局。其实，居 资性需求有愈演愈烈之势。正是这种 11 土地使用权重置成本和建筑物重置成 住物业价值是由房地