浅谈精装修项目管理(瑞安)剖析.ppt

浅谈精装修项目管理 ——瑞安十年住宅开发经验分享 目录 瑞安房地产项目简介 精装修项目管理重难点分析 ——进度管理 ——施工工序管理 ——材料管理 ——设计优化 ——成品保护 精装修项目建造过程风险管控 精装修项目维保服务 瑞安房地产简介 瑞安房地产有限公司：于2004年成立，（股份代号：272），总部设于上海。公司在发展多功能、可持续发展的“整体社区”项目方面拥有卓越成绩。长期以来，瑞安房地产积极配合政府的城市发展规划，以创新独到及具弹性的手法进行项目的整体规划，力求打造一个集“生活、工作、休闲”于一体的可持续发展的整体社区，丰富全面生活体验。 武汉天地：位于武汉市汉口永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。项目整体是集住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐等多功能设施于一体综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。 项目占地61万平方，总建筑面积163万方，总体规划顾问为美国SOM公司（Skidmore, Owings and Merrill, LLP），经过十年打造目前已经开发完成70%，仍有40余万方待开发。 Office 177,000m2 Residence 550,000m2 Xintiandi 57,000m2 Lifestyle Family Mall 164,000m2 Office 590,000m Office Office Schools Residence 700,000m2 Total GFA 1,630,000m2 Office Horizon 110,000m2 武汉天地精装住宅开发十年：精装档次及品质不断提升，为市场带来创新产品 2007 2009 2013 2012 御江苑一期A7/A9 御江苑二期A6 御江苑三期A11/A12 御江苑四期B9 御江苑二期A8/A10 御江苑四期 B13 2016 云廷B14 御江苑四期B11 盛荟B5 2010 2014 2017 2011 2006 精装修项目管理——进度管理 项目管理的主要工作内容，占用项目建设周期长，对进度影响大 开发报建为项目建设的准入，关系到项目整体合规性，报建计划随项目难度不同而制定，需协调项目内部及外部各个环节，对项目建设进度至关重要 武汉天地B片某项目报建计划 用地规划许可证 土地证 建设规划许可证 施工图图审 施工许可证 设计实际从项目定位策划开始，分为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。与开发报建、招标、施工关系密切 住宅精装修设计自建筑设计定稿后开始实施，设计周期约6个月 精装修住宅项目建筑、结构、机电设计需与精装修设计的配合关系到项目成品的使用舒适性、实用性 精装修项目标段较多，设计出图需配合大量招标，出图速度对项目后续进度有一定影响。 武汉天地B片某项目设计计划 施工是项目开发进度管理的核心 施工过程需配合销售时间，关系到项目投资回收的速度，影响项目的赢利指标 瑞安集团根据项目区域制定“标准工期”，供项目制定施工计划参考。 精装修项目进度较普通项目周期延长1年左右 武汉标准工期节点 精装修项目管理重难点分析——施工工序管理 业主方 总承包 Date:2015-03-12 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 桩基础工程 　 地质勘察工程 　 试桩工程 　 T3场外销售样板间 　 一户一表工程 　 住户小中央空调供应 　 总承包工程 　 监理 　 门锁供应 　 入户大堂软装 　 施工样板间 　 　 基坑围护及降水、土方 铝门窗工程及幕墙工程 弱电工程 住宅室内精装修工程 桩基础工程 　 地质勘察工程 　 试桩工程 　 包括销售样板间户内的精装修、家具、软装等 　 自来水表前管道及设备供应及安装 　 小中央空调及分体空调供应及安装（含新风系统） 　 地库及上部结构、粗装及后勤部分精装、综合机电(暖通、电气、给排水、消防、消防工程)通风扇主体亮化 　 B14监理 　 入户电子锁、套内门锁具 　 包括大堂家具、壁画 　 施工样板用于内部研究 　 　 基坑围护、基坑降水、基坑土方开挖及外运 铝合金门窗、阳台栏杆、幕墙、室外玻璃雨棚及吊顶、外墙石材 可视对讲系统、广播系统、闭路电视系统、保安监控系统、一卡通系统、停车场管理系统 地库电梯厅、首层大堂、标准电梯厅、住宅楼梯间(塔楼除外)/楼梯前室、住宅单元内精装修；