世联2007年南昌市中航地广场项目整体定位与发展战略.ppt

南昌中航广场项目整体定位与发展战略;市场分析;南昌市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速发展期;人口稳定增长，城市化率（46.3％）逐年提高，为房地产业快速发展提供了支撑;第三产业发展潜力巨大，写字楼需求不断提升，高端物业供不应求。;南昌市宏观总结—发展态势良好，为房地产业发展奠定了良好的平台;城市规划：一江两岸、一核五片；西进、东拓、北控、南延，多点多组团建设；红谷滩是一个规划发展重点区域;本项目区域立足红谷滩八一大桥下，可承接红谷滩新区和市中心区发展的双重带动作用;项目具体位置;本项目四周景观 一江两岸，尽收眼底;世联对项目的理解——项目界定;市场分析;;企业战略;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;市场分析;南昌市写字楼四大板块——目前项目所在红谷滩板块是开发热点区域;市中心板块——片区以八一广场为核心，沿八一大道呈带状分布，是南昌最早成型同时也是目前最集中的核心商务区。 ;市中心区典型写字楼扫描;朝阳洲板块——该片区以洪城商圈为核心，辐射周边区域。 ;高新园区板块——片区作为南昌市的高新科技产业园区，依托政策上的优惠条件，聚集了大量的科技、IT软件类企业。 ;红谷滩板块——红谷滩作为南昌市重点规划打造的CBD核心商务区，同时也将成为南昌房地产最具发展潜力的区域，预计成熟期在3－5年内。;目前南昌市场写字楼租售情况良好;南昌写字楼随着第三产业不断的发展，需求量也不断增加，发展空间巨大;;目前南昌市场的已入驻中、高档写字楼存在的问题 ——层高低，大堂形象差;停车位少——通常办公楼应该满足100平方米0.5个以上停车位 商务配套缺乏——现有办公楼配套，缺乏会议中心，商务餐饮等配套;物业管理主要是发展商或本地物业管理公司 物业管理仅限于简单的保安和保洁服务 一般甲级写字楼拥有名声卓著具备相关经验的物业管理公司;甲级写字楼电梯单部服务面积——通常在5000~6000平方米/部;大多数写字楼单层面积过小 大多写字楼没有为客户服务一步到位的意识 因为客户群行业比较分散，很难有标准;目前写字楼存在的缺陷;;三年内投入市场的楼盘品质有提升的趋势;3月;南昌写字楼市场结论;写字楼市场分析结论;市场分析;市场与目标的对比分析;写字楼先天竞争优势比较;写字楼先天竞争优势比较;写字楼先天竞争优势比较;项目存在的一定的劣势;Ⅰ;四类发展模式的写字楼分析;四类发展模式的写字楼分析;四类发展模式的写字楼分析;四类发展模式的写字楼分析;Ⅰ;产品力是本项目发展方向 ——什么样的产品符合客户的要求？;市场分析;南昌市主要办公楼客户类型;金融投资类客户以及大型信息技术类企业客户价格承受能力强，主要选址标准是标志性（代表性）物业;华龙国际刚入世，依靠综合品质吸引了部分大型企业;中小型企业价格承受能力相对弱，主要选址标准是城市中心位置;——相对于江信国际大厦、财富广场等办公楼，国贸广场位置稍差 ——客户以贸易进出口类企业为主，与江信国际大厦、财富广场等办公楼形成明显差异 ——主要得益于办公楼小面积划分对外出售，主要客户为中小型企业，面积划分满足客户需求;南昌市企业客户办公选址综合要素分析;本项目不位于传统的城市中心位置，中小型客户不属于本项目目标客户;客户定位;客户特征;发展策略;市场分析;核心价值体系;从旧5A→新5A→6E的趋势;打造运营效率最高的办公楼 ——如何做到高品质？;南昌五星级酒店、写字楼综合体缺乏;综合体概念： 利用资源共享，相互提升价值;资源共享 ——节省运营成本、提高运营效率;打造运营效率最高的办公楼 ——如何做到高品质？;;大堂挑空两层，层高尽量做高，净高不低于2.7米;相关商务配套齐全，地下室可设施双层停车位，增高车位比;聘请知名物业管理公司，提升写字楼综合形象;酒店、写字楼人流分离 ——电梯厅各自独立，避免人流混杂;满足客户要求标准，按照国际甲级写字楼标准交房，避免客户二次装修的麻烦;VRV分户计量空调系统符合市场主流需求，建议部分楼层配置24小时独立网络机房空调;打造运营效率最高的办公楼 ——如何作到高效率？;智能化会议中心、多功能厅;提高运营效率——视频会议中心;打造运营效率最高的办公楼 ——如何作到高效率？;通畅的信息服务;打