万科集团行业分析doc.doc

万科企业股份有限公司行业分析 万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，1988年万科进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。即此份行业分析针对于中国房地产行业分析。 中国房地产行业背景分析 众所周知，在2008年9月，受美国金融危机影响，美元急剧贬值，中国的大量外汇储备缩水严重，在国外的金融资产和实物资产损失巨大，对外出口受到沉重打击，出口量急剧下降，国内外商投资出逃急剧，国内经济回调加剧，经济开始减速增长甚至有经济回落的现象。 房地产行业作为国内的一项主要的投资和消费型产业，当然也没能避免金融危机的突袭。整个房地产行业的利润出现了抛物线的形态，甚至有不少房地产三级销售市场的中介公司倒闭。有关房地产的股票也大幅下跌，整个房地产市场严重衰落的表现，突出房地产行业在2008年的严峻性。 房地产2008年的发展状况主要表现在以下几点：房屋价格涨幅回落，商品房交易量持续下降，房地产开发商投资规模缩减。 究其原因，主要凸显在以下几点： 第一，2008年以来国际金融危机愈演愈烈，中国经济向下调整，消费者收入预期及对房价预期发生变化，观望气氛浓厚，加剧了市场调整的程度。 第二，由于房地产有“高投资、高房价、高利润”的标语，吸引了大量投资者进入，市场需求过旺，使房价快速上涨，脱离了普通居民的承受能力，加之市场供应的中小户型、中低价位的住房偏少，将普通消费需求挤出了市场。中国房地产在经过了1999-2007年的快速增长后，面临了2008年的周期性回调第三，房地产市场过快发展、房价过高引起了国家连续实施房地产调控政策，随着宏观调控的累积效应发挥作用，尤其是对第二套住房贷款政策的调控，一些投资性和投机性资金撤出住房市场。 另外在2008年房地产行业的大调整，不少房地产企业自身调整，通过异购或重组来适应市场。2008年，受开发信贷增长下降和需求市场衰退的影响，房地产开发企业60％的资金供给源(国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款)都为负增长，企业资金链条日益紧张，部分中小企业将会面临资金困境。 经过2008年市场的调整，政府在2009年开始实行央行连续降息、二手房交易营业税降低、二套房贷政策的松绑以及四大银行集体“放行”存量房贷7折优惠等等一系列政策出台后，购房者的购房负担的确较之前大幅减轻。包括万科在内的大公司，也开始降价卖房的销售策略，由此打开了2009年的房地产市场的活跃，整个2009年的房地产市场在政府和房地产开发商的共同努力下，开始恢复了以往的活力。 在2009 年，在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下，房地产企业家的市场信心明显回升，房地产开发企业投资意愿增强。2009 年前4 季度，全社会固定资产投资为194138.62 亿元，同比增长30.5%，增幅比去年同期上升4.4 个百分点。其中，房地产开发投资36232.0 亿元，（占总投资的18.66%）同比增长16.1%，增幅比去年同期下降4.8 个百分点。 009 年，商品房建设规模继续扩大，新开工面积降幅减缓。2009 年1～12 月，商品房施工面积319600.0 万平方米，同比增长12.8%；商品房新开工面积115385.34万平方米，同比增长12.5%；商品房竣工面积70218.8 万平方米，同比上升5.5%。 2009 年，我国土地购置面积和开发面积增幅继续延续了2008 年的负增长态势。土地购置面积同比增长由1～2 月的-30.0%，到年中（1～6 月）的-26.5%，1～12月的-18.9%；土地开发面积增幅也是由1～2 月的-15.5%，回落到1～12 月的-19.9%。 进入2009 年，尤其是二季度以来，我国房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售持续升温，销售面积和销售额规模与增速均创新高。2009 年1～12 月，全国商品房销售面积为93713.04 万平方米，同比增长42.1%；商品房销售额43994.54 亿元，同比增长75.5%。 总之，在2009年，中国房地产开始了一个V字形的回涨。这主要是受经济恢复影响，人民收入增加，住房需求增加，进一步提升了房地产商品价格和利润的上涨空间。 随着09年房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题引起了政府的高度重视。为保持房地产市场的平稳健康发展，2009 年12 月以来中央高层频频开会为2010 年房地产行业政策取向定下了基调。另外，随着各地相继收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制。因此，房地产市场在2009年量价齐升的热销场面难以长久维持，在房价大涨的同时，市场风险也在不断积累。如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期，楼市将进入新一轮调整，市场波动和房价反复的可能性在加大。同时，二手房市场上现在已经不能做利率7折优惠的贷款，这都对房