资产评估中税收事项的探析doc.doc

资产评估中税收事项GB/T50291－1999中关于房地产估价途径的相关论述。 一、关于收益现值途径： 1、出租型房地产的评估：“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金] 在评估实践中，评估师以预期的毛租赁收入出发，根据适当的测算标准，逐项扣除维修费、管理费、保险费。由于房地产估价规范未对所需扣除的税金作具体限定，故在评估实务中，对于税项的扣除，评估师一般这样操作：扣减房产税（从租计征，税率为12%，若系个人出租居住用房，税率为4%）、扣减城镇土地使用税（税率各地区有所不同）、扣减营业税金（视同营业税税目中的服务业的子目——“双方签订承包、租赁合同，将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费按“服务业”税目征收营业税，税率为5%[]）及附加（城建税、教育费附加等）。因为对于“净收益”的理解不同，对于是否应进行企业所得税或个人所得税的扣除，评估人员采用了相对灵活的处理方式（由于规范未作限定，评估结果存在艺术化的可能）：即当评估的外在条件需要一个较高的评估值时，评估师一般不作所得税的扣除；若外在条件倾向于一个较低的评估值时，评估师则可能作所得税的扣除，具体扣所得税的方法，可能有两种：1、简单扣除：将上述“年净收益”×（1-所得税税率）然后再折现累加（结果比不扣税的评估值低约33%）；2、调整扣除：所得税=（“年净收益”－年房屋建筑物的折旧和土地使用权的摊销）×所得税税率。 2、其他类型的房地产的评估：其他类型的房地产项目（商业自营或生产型自营）的收益途径评估理论，房地产估价规范的限定为，“商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润]”。由上述的理论可见，在商业自营或生产型自营的房地产采用收益现值法评估时，“净收益”以企业的预期收入入手，扣除所有的必要的经营成本及除企业所得税以外的其他所有应纳税费，并扣除了其他生产经营要素对企业“净收益”的贡献得到房地产的“净收益”折现后累加得到房地产的评估值。由于“净收益”中未扣除所得税的税项，所以评估结果中也包含所得税税项。 可见，在收益现值途径评估房地产类资产时应充分关注与委估房地产的毛收入相关的一切流转税及附加、房产税、土地使用税等财产与行为税等现金流出对毛收入的抵减，即评估结果系扣除了相关流转税金及附加、财产与行为税金的某种“净”价值，至于是否需扣除企业所得税或个人所得税理论上还存在一定的争议。 二、关于市场比较途径： 据房地产估价规范，“运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正 7进行个别因素修正；8求出比准价格] 以市场比较途径进行房地产估价时，在进行交易情况修正时，若必须使用“交易税费非正常负担的交易对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。GB/T50291——1999（一九九九年六月一日起执行）重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：土地取得费用；开发成本；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润：开发利润应以地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取”。土地取得费用；开发成本；管理费用；投资利息；开发利润销售税费）] 的合理性分析：在评估实践中，一般是以净的市场租售比确定房地产的资本化率，以该案例为例，在计算净收益时根据是否扣除相关税金，净租售比计算如下表（金额单位：元/平方米/年）： 表一：净租售比计算表 项目 1、按现行收益法理论扣税 2、仅扣除房产税 3、不扣税 年总收益 1923.55＋25.2＝1987.26 1987.26 1987.26 年总费用 营业税费 （收益×5.55%） 110.29 0 0 房产税 （收益×12%） 238.47 238.47 0 管理费（2-5%） （收益×3.5%） 69.55 69.55 69.55 房屋维修费（1.5-2%） （重置成本×1.75%） 87.5 87.5 87.5 保险费（1-3%） （重置成本×2%） 10 10 10 小计 515.81 405.52 167.05 年净收益(收益-费用) 1471.