房地产法律风险及其防范.pptVIP

* 续前 2、《商品房买卖合同》与《住宅使用说明书》不同的处理（样板房与实际房屋，办法31条：应说明） 3、承租人伪造身份证出卖他人的房屋案 4、不履行登记义务的法律效力 5、登记的强制性问题 * 商品房销售中的法律风险 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年） 1．商品房广告 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（第3条） 对公共设施的承诺 * 续前 2、认购书 （1）非法定程序 （2）认购书是预约。 （3）表现形式：一类是体现主观认购行为的“预订书”、“认购书”、“订购单”；一类是体现双方意思表示一致的“意向书”、“认购协议” 、“认购合同”。 * 续前 （4）认购书的效力：磋商谈判义务，而不是一定要订约 （5）认购书的转化 类似：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（解释第5条） * 续前 2004年8月26日，孙荣恩与天安公司（乙方）签订《天安中心认购书》一份。主要内容为：1、甲方认购乙方建造的房屋一套，总价126万元，分两期交完；2、定金为20万元；3、乙方已经充分向甲方解释认购书条款，并向乙方出示了《商品房预售许可证》、《商品房预售合同》正式文本，乙方已仔细研读并理解，乙方认为本认购书条款完全合理、自愿接受。 协议签订后，张富音支付定金20万元。2004年11月12日，因甲方发现系争房屋的土地使用权年限净剩40年，因此，要求乙方或退还全额定金或降价，否则不再签约并保留诉权。乙方不同意。甲方诉至法院。　 法院查明，该房屋土地使用年限为1994年7月8日至2044年7月7日。 * 续前 5、合同解除 解释第12、13、15、19条： ——房屋主体结构不合格，或者经核验确实不合格的； ——因房屋质量问题严重影响正常居住使用的； ——根据合同法94条，出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款，经催告在三个月的合理期限内，仍不行使的，对方请求解除合同的，予以支持。（15条1款） ——出卖人迟延交付房屋、买受人迟延交付房款未经催告，超过1年的，对方主张解除合同的，可以解除合同。（15条2款） 解除权发生之日起1年内，权利人不行使，解除权消灭。 折旧费用 * 续前 6、恶意缔约或违约 第8条（合同有效）：商品房买卖合同订立后，未通知买受人而进行抵押、卖给其他人的，买受人可以解约、返还房款、要求所交房款一倍的赔偿。 第9条（缔约过失责任）：故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实或者故意提供虚假商品房预售许可证、故意隐瞒已经抵押的事实，可以请求返还房款并要求房款一倍赔偿。 * 续 　第8条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 * 续 第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 * 续前 7、交付 ——不具备交付条件,但双方已交付占 ——交付房屋钥匙视为房屋交付使用 ——交付移转毁损灭失的风险 ——逾期交付的，按照同地段同类房屋租金标准确定。 ——交付义务包括提供土地使用证明、规划许可证、房屋建筑测绘成果报告、分户平面图等。 * 续前 8、违约金 （1）当事人以约定的违约金过分高于因违约造成的损失（超过30%），而主张降低的，法院以损失是否超过因违约造成的损失的30%加以调整。当事人主张违约金低于实际损失，以实际损失作为违约金。 （2）区分不履行合同的违约金和逾期履行合同的违约金，前者按照合同价款计算违约金，后者一般按照天数加以计算。 逾期履行也是履行，不能同时适用两种违约金。 * 续前 9、未办理房产证的责任 由于出卖人的原因，未能在规定期限（2