2010年4月江门绿岛杉苹城策划报告.ppt

; ;用地面积;地块信息：北新区总面积23平方公里，是江门市未来CBD中心，五星级酒店、银行、证券、保险、政府部门云集。;地块信息：项目北新区与蓬江区、新会区接轨，交通便利，周边发展迅速，大型高端社区成型，多个大盘在建。;地块四至;开发目标;本次提案讨论的问题;01 城市价值判断;北新区作为江门城市未来行政经济政治中心，发展条件和发展前景十分看好，是衡量城市国际化现代化的标志区;随着我国经济的持续增长，整个消费品零售市场稳步发展，江门及新会社会经济持续快速增长;2008年江门市人均可支配收入;随着北新区核心启动区的开发，将形成城市新中心。行政中心、汽车站、会展中心、侨乡广场、五邑大学相继建成;06年，江门市户籍总人口为434万人；北新区未来规划人口为50万人;其中，大型区域性城市综合体项目由于城市发展趋势，以及未来??市升级的扩张，会逐步成为北新区商业的重点发展业态;1、城市扩张，发展机遇：随北新区城市规划发展方向，成为未来江门政治经济文化中心，高尚CBD板块指日可待，城市商务投资消费能力增强，为本案酒店、写字楼及商务休闲服务等功能提供了发展的机遇； 2、城市组团，商业配套：围绕新城开发的城市升级动力，将推动北新城区中心强化，城市北拓带动 “中心-片区-分区”主次组团有序开发，商业网点规划具有明确的都市性、区域性、社区性的城市发展层级配套属性功能； 3、网点规划，商业优化：相对人口密度下，江门商业格局将呈现优化组合竞争淘汰的市场现象，这种现象将随城市发展规划的格局与未来地产开发步伐的推进越来越来明显，对未来商业项目开发营运而言，机遇与挑战共存。;02 区域价值判断;城市化进程中的规律趋向中心化引导城市经济要素汇聚带来城市新经济能量的集聚与扩散;项目开发运营的核心支持点 寻找城市中心化的驱动力;江门市城市CBD行政中心 ;北新区纯商务休闲现代区域;城市经济产业集聚功能区;江门城市国际化标志区域;现代化城市形象展示窗口;城市侨乡风情人文展示区;项目需要重视的问题;项目发展观点;;传承;03 客户价值判断;本案及周边;他们主要由五大族群组成;他们主要由五大族群组成;他们主要由五大族群组成;他们主要由五大族群组成;他们重点关注什么;项目开发的启示;项目开发需要关注的焦点;04 竞争价值判断;酒店性质：五星级旅游涉外饭店 ;酒店性质：白金五星级大型商务酒店 ;项目性质：城市综合体 ;竞争者提供给本案的规划运作理念;05 自身价值判断;城市门户价值 城市中心将向北新区板块发展，城市建设发展迅速，项目位于北新区显要门户位置，标志性价值彰显。;城市文化价值 江门是著名“五邑侨乡”之一；文化中西兼并；新会城市定位为“富有历史文化内涵的生态山水园林城市”的旅游文化名城； 依托城市文化属性，提炼项目游憩商业价值；以商业视窗展示城市形象。;交通价值分析 交通合纵连横，带来强大人流车流汇聚，商业人气潜力巨大，项目的核心辐射半径在方圆五公里，强力辐射在方圆十公里，影响力辐射影响半个江门与新会。 交通汇聚人气、交通汇聚财富。;板块发展价值 高素质楼盘汇聚、会展中心、行政中心、碧桂园、奥园等政府大项目、地产项目、商业项目开发联动。 板块商业价值随城市及地产项目的扩张逐步成熟。;产业交汇价值 项目辐射北新区与新会区、蓬江区三城交汇，现有工业产业将存在较大的升级空间，带来项目未来预期综合体产品市场空间;城市消费价值 江门、新会每年500亿元、100亿元消费力、辐射圈200万人口，强大的城市消费力支撑了项目中高端市场定位的存在性。;建筑规划价值 开放式广场、酒店、写字楼、商业中心，赋予了项目极大的规划呈现、业态整合的空间规划可能，向消费者、经营者提供一个极富特色的商务办公、商务休闲空间。 营造一条符合城市休闲气质的游憩步行街在上成为可能。;城市生态价值 整个北新区目前的城市景观线有绿色生态走廊带构成。前瞻未来生态办公、绿色休闲的商务发展趋势 营造一座符合城市生态气质的绿色商务办公休闲建筑成为可能。;优势 1、三城汇聚地段价值，提供了理想的营商发展环境 2、城市增长的消费需求，蕴藏了潜力巨大的市场 3、城市发展规划驱动了项目商业板块的发展潜力 4、开放式的公共空间提供了商业规划的创意延伸环境 5、良好的限期发展配套满足了商业基本配套的需要 6、周边绿色生态环境，具备生态发展的先天优势 劣势 1、本版块商业势能单薄 2、综合体项目开发成本高、运营风险大 3、短时间内暂时难以形成较好的商业文化沉淀与传统商业态势竞争 ;机会 1、商业集聚与整合势能需要在业态的多元性 2、以特色为导向的整体规划