贵港宏桂城市广场项计划目整体营销策划下.pptVIP

内环核心 世界级城市复合社区;市场篇; 首先，确定项目市场地位： 作为城市标志性项目，要长期赢得市场青睐，需牢牢把握两条主线，深入挖掘各自的支撑卖点，确定项目在市场的领先地位。;开发商诉求：开发商对整个项目的核心诉求是树立令人信服的市场形象、从而树立贵港城市楼盘的标杆，且快速出清，实现经济效益与品牌效益的双赢。 根据项目营销发展总思路及开发商的诉 求，本项目营销发展总策略为高举高打，快速销售。;定价策略 根据项目发展总策略，本项目作为一种投资型产品，要实现“高举高打，快速销售”，在表象上一定要灌输给客户项目是一种高投资回报率的产品，因此首期入市价格不宜过高，应该采取“平开高走，以价促量”的策略，以较低的价格引爆市场，再逐步拔高价格，实现项目快速销售的同时实现利润最大化。;产品推售策略 由于住宅体量相对较大，市场接受度高，且考虑到项目入市价值拉升的难易程度，建议住宅优先考虑推出； 商务价值相对住宅较高，且可以提升项目形象，建议中期推出； 如果先推商业，在入市时如果没有一定量存在的社区高端客源支撑，只能预设前景推销，或多或少影响商业的顺利去化，而且商业的困难去化定然影响后期产品的推出；加上商业需要人气和配套的到位，价值更能得到凸显，建议商业最后推出。产品推售顺序为：;整体先行，先合后分 概念炒作，引爆市场 高调包装，打造气势 树立标杆，以商带住;项目推广策略;项目推广策略;项目推广策略;项目推广策略;在项目未拿到销售许可证之前，借用“城市汇”的非营利性的会员性的会员组织，为本项目提供“城市汇特区”体验活动，在项目咨询期，凡有意向购买本项目的客户，可在指定银行定期存入指定金额，便可凭回单在本项目获得金卡一张。凭卡可在本项目获得销售许可证之后优先选房，并获得优先选房的各种优惠。;重点一：整体广告风格定位 重点二：系列营销推广活动的成功举办，尤其以首场引爆性活动最为关键 重点三：卖场高档、品味氛围的强力营造 重点四：大型户外广告先期亮相，引起市民广泛关注，主动抢占市场，提前锁定目标客户 重点五：卖场外围场地充裕，充分利用和拓展，成为系列营销推广活动主场 重点六：网站、户外媒体、城市主流媒体紧密联动，制造轰动效应。 重点七：造势。软文分阶段炒作项目的综合体价值，以综合体核心价值的构建，充分展示项目繁华、便利的美好前景，增强购买信心。 ;活动引爆（活动战）执行要义：前期横空出世，惊艳全球。公关造势达到一炮而响。以登峰造极的姿态亮相，吸引全城眼球。后期注重与物业的匹配度、与项目高度的匹配度，考虑结合圈层营销进行，小众传播为主。 ;销售量的安排 ;整体销售目标 项目规模较小，区位优势明显，是属于“高价位”的项目。 希望通过成功的市场营销活动直至最后实现整体项目均价突破4000元/平米的水平。 首期销售节点 宏桂城市广场一期入市； 根据目前工程进度，项目一期将于2010年10月份具备预售条件； 具体时间节点如图示： ;首期可推售盘量 宏桂城市广场共约9.8万平方米，2010年10-12月推售量约为2.5-3万平方米： 首期可推盘量根据前期的客户积累量而定，套数约为150-200套。 首期开盘销售目标 无论首期推盘量多少以及实际实现销售率为多少，都务必为首次开盘销售结果强烈造势，即制造“热烈追捧，狂销一空”的局面，从而建立下很好的市场口碑，为后续推盘奠定良好的市场基础。;销售进度表;销售价格预计; 项目开盘前周期基本划分;项目开盘前期时间节点; 项目开盘前各期主要任务;?????? 平面推广攻略要点 ?????????????;临时售楼处开放;推广分期;????????? 展示攻略要点 ?????????????;大气的工地围墙包装;销售中心展示;户外高杆展示; 户外指示牌;????????? 服务攻略要点 ?????????????;销售过程中处处令客户感受到尊重;????????? 活动攻略要点 ?????????????;;;;;;;;;;;筹备期：利用活动与建立项目高端形象，同时通过会员招募考察客户诚意度;蓄客认筹期：多角度渗入目标客户，提高客户认筹量;开盘/强销期：作客户诚意度排查，为解筹造势;????????? 传播攻略要点 ?????????????;原则：客户截流与指引：想在客户前头，走在竞争对手前面;主要媒介选择说明：从线上到线下的结合;第一阶段（入市期、形象至上） ：占领贵港优质高炮资源，同时占领达开路户外广告资源 ;1.贵港日报;市场篇;宏??城市广场9.8万平米的销售面积，按照项目5～6亿元的销售目标，本项目的推广费用约为800万元。;2010年推广费