2006年宁波市中建全结构策划提案.ppt

领航品质住宅 提升西部价值 中建城西品牌之旅 ;本案要实现的四大目标： 成为西部新城板块启动的号角者 成为分众社区开发理念的先行者 坚持品质标准 提升中建品牌 取得品牌、市场、利润三者共赢 ;市 场 篇; 宁波房地产经历了16年，无论从板块、市场、消费、产品还是营销都经历了一个从量变到质变的过程。 对于一个位于全新板块的项目，我们以发展的视角来理解她的真正价值。 ; 城市发展观 楼市演变史 消费新趋势 产品进化论;第一部分 城市发展观 解读板块＆剖析项目;“大宁波”版图呈现 ;城市版块运动已经启动;■规划重点：联丰路两旁用地性质由工业为主转为商贸金融生活居住公共服务。 ■规划目的：力促宁波城市功能向西部延伸和拓展。 从城西的规划中可以看出：城市化进程的提速将带动各个区块的发展，而一向缺乏市政大规划的城西板块，在没有被透支价值的前提下，酝酿着较大发展潜力。 一个全新的西部新城即将”横空出世” ;关键词二：“大海曙”战略引擎;关键词三：生态居住区;项目剖析： 项目距规划中的集仕港镇中心仅2公里，距海曙老城区仅10-15分钟车程。 北临联丰路延伸段，东面与南面分别有规划道路，项目交通动线顺畅。 地块东北与西南方向有两条自然河经过，给予环境塑造提供空间。 地块目前周边基本生活配套缺乏，公交车目前仍未开通，但已经设有公交站台。;小结;我们的解决之道：;第二部分 楼市演变史;豪强并入，“世界大战” 上演 国内外一线开发商在宁波相继圈地，竞争平台得以拉升。豪强“入侵”给本地品牌开发商巨大压力。;区域市场概念淡化，同档位跨区位竞争形成 单个楼盘的竞争对手不仅只局限在区域的等距圈竞争，而是形成跨区域的等值圈竞争。;产品定位将全面细分市场 由于前几年中端产品的集中放量，目前市场的接受度已经接近饱和状态，当前市场消费的主力产品逐渐向两端化发展。当各档产品竞争都趋于白热化的时候，产品定位将全面细分市场。 ;;2、城西市场分析 ;市场发展迅速，亮点频频 由于海曙供需的严重失衡，城西市场发展迅速，无论是城西板块的盛世华城、西城十二庭院，还是泛城西板块的西堤阳光、盛世郦都都有上佳表现。 市场缺少品牌支撑，楼盘档次普遍不高 从目前整个城西板块的供应来看，品牌楼盘缺乏，在售楼盘档次普遍不高，基本上集中在中低档产品，这也为本项目提供了一个市场契机。;周边区域内短期供需比约为2：1 受价格因素影响，本项目区域竞争主要集中在泛城西区域的高桥、集仕港板块，目前在售项目四个，共计28.9万平方米，目前总销售率约70%；待售项目共19万平方米。目前该区域的年消化量约为9万平方米，短期内供应量约为2：1，本项目存在一定的竞争压力。;近期在售以及待售楼盘表;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;洪塘在售及待售个案表;本 案;思考： 　　市场已经进入产品无差别竞争时代，面临外来企业的冲击和区域市场份额的挤压我们如何在市场上迅速占位？;第三部分 消费新趋势;1、消费人群变化趋势;区域情节逐渐薄弱 海曙作为发展最早、人口密度最高的区域已经无法满足消费者改善住宅的需求，海曙改善型需求向四周扩张已经是必然的趋势。 城西与海曙紧密相连，从路网以及交通动线来看，城西也将成为海曙人口改善居住的重要区域，城西今年开盘的楼盘海曙客户占主要比例也可以看出这一趋势。;2、目标群体分析 ;消费阶层四段论; 目标客源区位分析： 区域客源 15％ 海曙客源 50％ 其它客源 35％ 原因 区域客源稀薄，且分流于竞争个案 基于区域邻近，海曙客源为主力客源 TOD即“公共交通导向开发模式”对客源影响较大 未来公交导向将影响目标客源的比例 ;目