房地产计税成本核算流程图.docVIP

房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 （视为已经完工：　　1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　2.开发产品已开始投入使用。　　3.开发产品已取得了初始产权证明。 房地产开发经营业务企业所得税计税成本核算流程图 计税成本对象的确定原则：（1）可否销售原则（2）分类归集原则（3）功能区分原则（4）定价差异原则（5）成本差异原则（6）权益区分原则。 制造成本法 直接计入 固定资产 实际发生的各项支出 直接成本 未建 能分清成本对象的间接成本 投资性房地产 成本 在建 间接成本 预提费用 不能分清成本对象的间接成本 开发产品 期间费用 完工 共同成本 待摊费用 开 发 成 本 2.前期工程费 3.建筑安装工程费 4.基础设施建设费 5.公共配套设施费 6.开发间接费 1.土地征用费及拆迁补偿费 收益原则、配比原则 归集和分配 ①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的公共配套设施尚未上交的报批报建费用、物业完善费用 未销售 已销售 分配方法： 占地面积法 建筑面积法 直接成本法 预算造价法 按可售面积计算单位成本 土地成本 公共配套设施开发成本 房地产开发企业所得税计算思路 完工产品应税所得 未完工产品销售所得=未完工产品收入×计税毛利率 企业当期应税所得 + 完工产品收入 期间费用、销售成本、营业税金及附加 其他税前扣除项目 = — — = 完工产品的收入+视同销售收入 1.销售成本=已销完工产品的计税成本 2.营业税金及附加=当期缴纳的营业税及附加+当期缴纳的土地增值税 ×25% = 应纳所得税 不得低于15%（省会）、10%（地级市）、5%（其他）、3%（经适房） 开发产品视为已完工： （）竣工证明材料已备案 （）已开始投入使用 （）已取得了初始产权证明