公营房屋作主导适度增居屋比例.PDF

2014.12.23_LAU_Kwok_Yu_LTHS_published_HKET 公營房屋作主導適度增居屋比例 撰文:劉國裕香港城市大學公共政策學系副教授／香港房屋委員會委員 欄名:房策透視 《香港經濟日報》2014 年12 月23 日星期二 (筆者按: 原文題目為「《長策》「供應主導」與「靈活變通」的再思」，現題目由《香港 經濟日報》國事港事欄編者提) 政府剛於2014 年12 月中公布《長遠房屋策略》（下簡稱《長策》）。 根據最新的房屋需求推算，以48 萬個單位作為2015/16 至2024/25 年度為期十年的總房 屋供應目標，公營與私營房屋供應比例為60：40 ，即在十年期內興建29 萬個公營房屋單 位（包括20 萬個公屋及9 萬個資助出售單位）和推出土地予私人發展商興建19 萬個單 位。 《長策》的願景是在缺地、缺錢、缺人的前提下，為香港巿民提供適切而可負擔的居所。 本文從《長策》採用「供應主導」及「靈活變通」的兩大原則，探討在操作層面須正視的 事宜。 要供應主導政府介入須增 《長策》提出「供應主導」，指「與其在需求顯著時才覓地建屋，我們應預早籌謀，推算 需求、規劃土地供應，並依據客觀的長遠房屋需求推算，有計劃地籌建公營房屋單位和推 出私營房屋用地。」（《長策》，第1.7 （a ）段） 筆者認為，相對於1998 年的長策，2014 的《長策》有一明顯進步，就是在私樓供應方 面，只提出按推算需求推出房屋用地供發展商建屋。這代表政府當局默認，發展商不會 「聽命」配合政府的規劃目標。所以，要令房屋供應得以落實，政府應增強介入，而政府 預早籌謀規劃土地供應並正視房委會的財政需要實屬正確，公屋及資助出售單位的建屋 量，仍屬政府大體可控制的範圍。 此外，《長策》提出進一步豐富資助自置居所的形式，如何善用私營機構的資源增建資助 出售單位，這個「供應主導」的原則，也在於政府。筆者認為，「私人機構參建居屋計 劃」及「混合發展計劃」應予推行。 1 2014.12.23_LAU_Kwok_Yu_LTHS_published_HKET 建屋目標難按推算即時調整 另一方面，「參考了1998 年長策發表後房屋巿場起伏及其後政策大幅轉變所帶來的影 響，並汲取當中教訓」，新《長策》強調採用「靈活變通」的原則，政府日後會「按實際 情況的轉變，定期更新長遠房屋需求推算，並據此定期調整未來的規劃及建屋計劃。」 （《長策》，第1.7 （b）段） 「靈活變通」具體內容是甚麼？新《長策》說，「會按需要調整公私營房屋以及公屋/ 資 助出售單位的比例，務求更有效地應對巿況變動和社會不斷轉變的需要。」（《長策》， 第3.3 段） 值得留意的是，房屋需求推算結果，只反映當局對未來十年房屋的 「估計總需求」，並無 細分公私營房屋或公屋/ 資助出售單位的比例。現時公私營房屋60：40 的比例，或公營房 屋有關公屋與資助出售單位20：9 的比例，只是相關政策官員作出的判斷，並非按照不 同類別房屋需求的客觀數據作出。 1 由於建屋需時，要按照更新後的推算結果，即時調整建屋目標及建屋量，實際不可行， 也不適當。因為，即使最新的十年房屋需求推算結果上調，令新的目標較上年所訂的十年 目標為高，政府也不可能在首五年大幅調整公營房屋建設量，充其量只可在第二個五年期 再作調校。 保留「過剩」土地私樓較適用 此限制帶來的影響屬可接受，例如，在個別年份，部分公屋輪候冊上的申請人或不能在三 年內獲配公屋；部分符合資格申請居屋的家庭或者因需求增加，獲購居屋的機會下降。 相反，當新的十年房屋需求推算結果較先前的目標為低時，政府說按照「靈活變通」的原 則，「……將『過剩』的土地保留在土地儲備之內，待將來土地供應及建屋目標提高時釋 出使用。」（《長策》，第3.18 段）這看來較適合用於處理私樓，對公營房屋就不適 當。 以公營房屋而言，當新的十年公營房屋需求及供應目標較先前的目標為低時（例如新十年 目標只需供應24 萬公營房屋單位，比早前訂出的29 萬少5 萬個單位），由於首五年的 建屋工作已進行得如火如荼，可調節的空間不在供應量，而在公屋居屋比例。例如：因公 屋及居屋的「互換性」，可把建成的部分資助出售單位調配作公屋出租，使公屋申請人的 輪候時間縮短至平均三年獲實配公屋上樓（不是現時輪候時間所指由登記日期至首次獲配 公屋的時間）。 1 由於土地及