浅谈房价上涨及我国经济发展关系.doc

浅谈房价上涨及我国经济发展关系 　　2016年在经济层面最为热闹的话题是房价上涨。尤其是在2016年前10个月，中国有十几个二线城市的房价出现非常快速的上涨。到了10月初的时候，中央被迫启动新一轮严格的调控政策。房价飞速上升引起大家对房地产泡沫的担忧，无论是日本上世纪90年代的教训，还是美国和香港2008年以后的教训，都体现房地产泡沫对经济金融的潜在破坏力非常大 对普通老百姓来讲房价是一个避不开的话题，在年轻人涌入城市的情况下，对于刚刚进入城市，特别是没有房子的人来讲，在生活质量上，带来了非常大的甚至是非常长久的压力。我们身边有很多人把房价的上涨普遍归结为――超发的货币、宽松的流动性和高度投机性的基金和炒作的行为。这些看法毫无疑问都引起非常多非常广泛的共鸣，但是在我的观察和分析中，我一直保持一个观点――中国城市房价上涨是中国目前经济实力的表现和社会对未来的经济前景的预判。一线、二线城市房价上涨是一种分化上涨，是一种比较正常的上涨；三四线城市房价其实是出现了一种下跌或稳定的趋势 一、2016年房地产企业的盛宴年代 2016年，12月13日国家统计局发布的2016年1―11月份全国房地产开发投资和销售情况报告显示，前11月全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1―10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67%。在销售方面，前11月，商品房成交金额以及销售面积均刷新了历史新纪录 具体数据方面，1―11月全国商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1―10月份回落2.5个百分点。其中，住宅销售面积增长24.5%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长17.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中，住宅销售额增长39.3%，办公楼销售额增长46.5%，商业营业用房销售额增长20.1% 据中原地产的统计，从数据看，2016年1―11月商品房成交金额达到了102503亿，历史首次突破10万亿大关。销售面积13.58亿平米，也刷新了2013年全年的13亿平米历史纪录。在前三季度的楼市火爆影响下，从销售数据看，2016年提前一个月，房地产所有数据全面刷新了历史纪录 1―11月虽然房地产销售的各项数据全面刷新历史纪录，但是从11月单月看，数据涨幅已经开始明显放缓，市场冲高回落明显。例如，2016年11月单月新建商品房成交面积同比上涨7.9%。金额上涨13.2%，而10月单月新建商品房成交面积同比涨幅则高达26.4%，金额上涨40.1% 房地产上市公司更是经历了黄金一年。数据显示，已经公布2016年11月销售数据的20家上市房企（含H股）2016年前11月合计完成销售19691.24亿元，同比增长68.16%。其中，即将加入“3000亿俱乐部”的碧桂园以149.13%的同比增幅暂列榜首 2016年12月9日，首开股份在公告中披露，2016年前11月公司实现签约金额615.16亿元，同比上升119.55%。首开股份由此成为继中国恒大、融创中国、碧桂园、新城控股之后第五家2016年前11月销售同比增幅翻倍的上市房企 若以2016年前11个月的合同销售金额为标准，超过3000亿元的有恒大和万科，碧桂园实现销售2881.4亿元；销售规模在1000亿―2000亿元之间的有保利地产、融创中国、绿城中国，而金地集团以932.8亿元，距离千亿仅一步之遥；处于600亿元左右规模的有首开股份、世茂房地产、新城控股、富力地产、旭辉控股集团等 据统计，2016年11月单月合同销售额超过100亿元的共有5家，包括万科、融创中国、保利地产、碧桂园、中国恒大。其中，中国恒大销售更是超过300亿元 二、城镇化推动房价上涨 从市场趋势看，11月以来已经超过13个城市在10月基础上出台了楼市调控政策，从全国看，从“930”开始，已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施，这也是楼市各项指标涨幅回落的原因。本次调控周期起码持续6―9个月，可以预见部分城市房价将出现下调空间 “房价上涨太厉害”是今年北京听到最多的声音，让我们来回顾一下中国房价最近几年的情况吧。一线城市在2011年以来，总体来讲是小跌大涨的格局，每一轮的回调都非常的浅，每一次的回升都迅速超过前一轮，但是这个房价还是于2013年的高点，三线以下的城市房地产的泡沫化并不是非常明显。合并中国二线城市来看，在2015年年底的时候，实际上房价比2013年年底的这个高点还是要明显的更低，但是今年特别是今年年初以来经历了特别极速的上升，现在房价总体上明显高于三年前的水平 但是这个结果在一线城