中国房地产业波动对国民经济的影响研究.doc

1 第一章绪论 第一节选题背景及研究意义 房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。在我国，房 地产业增加值占GDP的比重逐年增加，房地产开发投资额占全社会固定资产投资的 比重，房地产开发与消费信贷占金融信贷总额的比重，以及它的发展对国民经济增 长的贡献，都相当突出。从1987年~2006年，我国房地产投资从150亿元增加到 19382亿元，增长了128倍，年均增长率达到32.1%。而同期固定资产投资仅增长 34.8倍，年均增长率为20.4%。同期GDP仅增长19.4倍，年均增长率为11.8%。我 国房地产投资的平均增长率远高于固定资产投资和GDP增长率。由于房地产业在国 民经济中的重要地位，它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。 房地产业与国民经济有着紧密的联系，是国民经济的“晴雨表”。房地产市场的 繁荣和萧条与金融稳定密切相关。房地产业的波动导致的金融风险主要指房价波动 导致银行体系的金融风险。尽管房价大幅波动并不一定造成银行业陷入萧条，但它 确实给一些工业化和新兴市场经济国家银行业带来危机。20世纪80年代末期，很 多国家和地区都有过银行信贷在房地产业的迅速扩张及其后的房地产泡沫破裂的痛 苦经历，比如1990年日本房地产泡沫、1997年东南亚的金融危机的泰国、马来西 亚、香港等。1993～1994年，中国的北海、海南房地产泡沫也给当时正在发展的房 地产市场和银行系统带来了严重影响。有关房价波动及其与金融业和宏观经济的互 动已引起货币当局和金融监管部门的关注。 我国房地产业在1996年底走出低迷，1997年进入复苏期，房地产市场进入新 一轮的发展周期。1998年，在国家住房制度改革、商业银行开办住房抵押贷款等业 务的推动下，房地产投资增长率开始回升，房地产业获得了较大发展，各项指标增 幅较大，景气度随后开始稳步攀升。2001年开始，我国房地产价格出现了持续上涨 势头，2003年、2004年各项指标加速上升，2006年、2007年房地产市场已经出现 全局过热苗头，全国大中城市房地产价格出现了大幅度上涨，部分中心城市和地区 的房价甚至上涨了几倍，房地产泡沫显现。从房价与地价上涨的幅度和速度来看， 与前几年房地产泡沫破裂之前比较相似，这引起了学术界和政府官员的注意，“房地 产泡沫”的讨论与研究成为近阶段的热点问题。本文正是基于此背景下，研究房地 产市场的波动对国民经济和金融机构的影响，判断中国目前房地产市场的泡沫情况，二、房地产业的含义和特征 （一）房地产业的含义 房地产业（Real Estate Industry）在我国现行的国民经济核算体系及产业分类中， 并没有明确的概念界定，只是在称谓上与国外有些差别，西方不少国家（如美国） 将房地产业称为不动产业。 房地产业可以从狭义和广义两个层次来划分：狭义的房地产业是指房地产商品 交换的场所和领域，既房地产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价 值；广义的房地产市场是房地产商品交换关系的总和，包括土地出让或批租、转让、 抵押、开发，房地产商品买卖、租赁、转让、信托、抵押以及房地产有关的开发、 建筑、装饰等劳务市场与物业管理市场。 1 房地产业一门综合性较强的行业，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业 和服务业等部门。房地产业是介于第二产业和第三产业间的复合型产业。一方面， 房地产业是土地建筑产品的经营部门，但同时又从事土地开发和房屋建设，具有第 二产业的性质。另一方面，房地产业又从事房地产产权交易，以及提供咨询、设计、 信托、保险、仓储等劳务服务，具有第三产业的性质。 （二）房地产业的特征 房产、地产交易的不可分割性。房地产经济运行实际上是房产经济和地产经济 相互交融、相互联系的有机统一过程。不论是从实物形态、价值形态，还是从权属 关系角度来分析，地产和房产都密不可分。在房地产开发阶段，任何房屋建设都必 须立足在土地空间之上，没有土地开发就根本不可能完成房屋建设；同样，虽然土 地可以单独存在，但土地开发的目的一般都会用于房屋建设，而且土地作为一种财 富和生产要素也只有与房屋相结合才能体现出价值和使用价值。 2 风险性和投机性。房地产开发投资大、周期长、具有高附加值，这些特点使得 房地产业是一个高投入高风险的产业。对于发展商而言，面临信用风险、市场风险、 通货风险、内部风险甚至政策风险，这些风险既有可能带来丰厚的利润，也有可能 造成重大投资损失。有风险就有投机，房地产商品保值、增值的特性和功能的耐用 性使得投机成为可能。适当的投机会促进房地产市场交易活跃，但是过度的投机会 使得房价超出人民的承受能力，就会出现房地产泡沫，泡沫一旦破灭，将对宏观经 济和金融系统造成严重的影响。13 农业、交通运输业、信息业构成美国国民经济的五大主要产业。 我国是