2008年广州花都汇城项目可行性研究分析报告.docVIP

2008年广州花都汇城项目可行性研究报告-41页-研究报告 宿迁房产网 2010-09-05 房产评论(0) 花都汇城东镜村项目可 行 性 研 究 报 告编制单位：广州汇城房地产开发有限公司编制日期： 2008年1月2日 目 录1．项目概况31.1项目背景31.2项目现状31.3项目规模51.4项目转让方式52．区位分析62.1花都概况62.1.1地理环境62.1.2经济发展情况62.1.3人文社会环境72.2城市建设与交通区位分析73．市场分析83.1花都房地产市场83.1.1基本概况及特点83.1.2市场走势及前景的判断114．项目发展定位研究234.1项目swot分析234.2市场定位研究254.2.1需求定位254.2.2发展定位264.2.3目标客户定位265．规划设计建议275.1项目规划布局275.2环境规划构思275.3建筑单体设想275.4装修设计建议286．开发成本分析306.1投资构成、总投资估算306.2开发建设进度及投资资金安排计划326.3项目销售收入及投资安排计划336.4项目利润估算347．财务分析357.1项目财务赢利能力分析357.2项目盈亏平衡分析358．初步营销设想388.1销售范围388.2销售执行策略设想388.3宣传促销手段建议398.4广告运作安排409．物业管理建议4010．社会和环境效益评价4311．结论43附表一 开发进度计划表45附表二 d区第一期工程销售前我司投放计划表46附表三 建设期资金流出表47附表四 项目分期销售计划表48附表五 项目分期销售收入估算表48附表六 项目净现金流量表491．项目概况1.1项目背景汇城东镜村项目地址位于花都区新华街东镜村，与广州白云区交界，距广州市中心城区的车程约30分钟。项目所处的新广花路连接广州和花都区。其附近有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。汇城东镜项目由广州汇城房地产开发有限公司投资兴建。一期工程用地面积约105970平方米，占地约159亩，用地性质是住宅、酒店及商业配套设施，一期项目开发经济技术指标为：建筑密度约23.2%，容积率约1.62； 共分高层住宅区、酒店商业区、别墅区及会所区四个区域建设。1.2项目现状本项目用地手续齐全，包括立项批文、用地批文、国土使用许可证、建设用地许可证均己取得，土地征用、拆迁及相关费用己经缴清，地块现状为农田和鱼塘，无村舍等构筑设施，目前项目己启动总体规划和设计及报规工作，计划于本年度正式动土建设。1.3项目规模根据现已批准的规划方案，相关的经济指标如下：一期项目开发经济技术指标序号项目内容指标1用地面积105970m2 (159亩)2建筑基底面积24590 m23地下室面积21730 m24总建筑面积（不包地下室）192000 m2其中高层106260 m2多层8400 m2联排别墅17820 m2商铺26560 m2酒店32960 m25建筑密度23.20%6容积率1.627绿地率40%1.4项目转让方式住宅项目采用开发预售方式转让，在建筑进度达到预售要求后开始发售，支付方式可通过一次性支付，亦可通过银行按揭转帐方式。2．区位分析2.1花都概况2.1.1地理环境花都区位于广东省中南部，珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。地理位置十分重要。花都区总面积960平方公里，下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面和花侨十个镇。花都区地势北高南低，北部丘陵绵亘，中部浅丘台地，南部为广花平原，形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。2.1.2经济发展情况改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。2000-2006年，花都国内生产总值年均增长14.4%。2006年实现生产总值360.36亿元，同比增长13.21%；完成工业总产值825.85亿元，同比增长14.38%。经济效益综合指数达239.27%，同比提高21.21个百分点。全区农业总产值34.54亿元，占全区cdp5.56%，同比增长 6.2%，农村经济总收入 527.8亿元，同比增长 6.78%，农民人均收入 7325元，比上年增长4.34%。完成地方预算内财政收入16.35亿