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有关房屋契税政策解答 ???---- 转载于网络 ??1、什么是契税？???契税是土地使用权、房屋所有权发生转移时，对承受权属的单位和个人征收的一种行为税。2、契税的纳税人是谁？《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人是契税的纳税人”。所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织。所称个人，是指个体经营者，城乡居民个人，外国人及其他个人。????3、契税的课税对象是什么？????契税的课税对象是土地、房屋权属转移的行为。????土地权属转移是指国有土地使用权出让和土地使用权转让，包括土地使用权出售、土地使用权赠与和土地使用权交换，但不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋权属转移是指房屋买卖、房屋赠与、房屋交换。????契税的征税对象应具备三个条件：????（1）转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权；二是房屋所有权。????（2）权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更为另一权属人。????（3）必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。????4、契税的计税依据是什么？????契税以土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。具体有：????（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。纳税人以分期付款方式承受土地、房屋权属的，按全额成交价格一次性征收契税。变卖抵押的土地、房屋按变卖价或者拍卖价作为成交价格。????（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。因为土地使用权赠与、房屋赠与属于特殊的转移形式，不需要支付货币、实物、无形资产及其他经济利益，在计算计税依据时参照市场上同类土地、房屋的价格计算征税。????（3）以土地、房屋权属作价投资入股，以土地、房屋权属抵债，以无形资产方式、获奖方式获得土地、房屋权属的计税依据，由征收机关参照市场价格核定。????（4）土地使用权交换、房屋交换以及土地使用权与房屋交换的计税依据，为交换价格的差额部分。????对于成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。????5、契税纳税人的纳税义务发生时间是如何规定的？????《中华人民共和国暂行条例》第八条规定，契税纳税人的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移性质凭证的当天。6、房屋契税税率是如何规定的？根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定：“契税税率为3%~5%”。“契税的适应税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案”和《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第五条规定，我区契税税率为3%。7、契税的成交价格如何确定？????根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第九条规定，“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同的价格。包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。”即成交价格是指土地、房屋权转移合同总价格，土地、房屋权属转移合同上的优惠额，不能作为计税额予以扣除。8、房屋交易时在什么时间和情况下可享受税率减半优惠政策？根据《财政部　国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）文件规定：从1999年8月１日起，“个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税”。9、普通住宅和非普通住宅标准如何划分？分为三个时间段。从现行契税暂行条例实施开始，即从1997年10月1日至1999年7月31日，这段时间没有普通住宅和非普通住宅之分，不分房屋类别、性质，契税税率均为３％；1999年8月1日起至2005年5月31日，根据《自治区人民政府办公厅关于个人买卖普通住宅和销售空置高品住房税收减免有关政策的通知》（桂政办发〔2000〕47号）规定，凡在报建住房建设项目时，审批为高级公寓、别墅、度假村的为非普通住宅，其它为普通住宅；2005年6月1日以后，根据《国家税务总局?财政部?建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）、自治区地方税务局?财政厅?建设厅《转发国家税务总局?财政部?建设部关于加强房地产税收管理的通知》（桂地税发〔2005〕122号）和南宁市财政局南财农税〔2005〕