20131018-机器设备搬迁评估实际操作与评估方法.docVIP

机器设备搬迁评估实际操作 随着城市建设和发展，需要对城市原有区域功能进行重新规划，对原有区域内的企业或事业单位进行搬迁是不可避免的。搬迁是一项庞大、琐碎、复杂且耗时长、成本高的工程，同时搬迁当事人之间存在着明显的利益冲突，极易出现纠纷，这无疑需要评估人员充分领会相关政策精神，严格遵照有关条例，保持工作的认真、细致和谨慎，具备高度的协调沟通能力，才能作出公正、客观并能够被双方认可的价值评价。 在企业或事业单位搬迁中，无可避免的要涉及到各类的机器设备的搬迁，对该项搬迁费用的评估，也是整个搬迁费用估算的重要组成部分。下面谨就机器设备的搬迁费用的评估进行简单的探讨。 一、机器设备搬迁费用评估方法的确定：机器设备搬迁费用的评估价值主要受搬迁期限、搬迁距离及机器设备类别和性质的影响，而机器设备搬迁行为往往千差万别、一般不具备可比案例，因此，对机器设备搬迁费用的评估不宜采用市场比较法进行。另外，机器设备搬迁费用作为一成本项目，而非资产项目，无获利性可言，因此，对设备搬迁费用的评估不能采用收益现值法进行。对机器设备搬迁费用的评估往往采用成本法进行，即对机器设备搬迁过程中耗费的各项合理费用与搬迁过程中各项损失费用相加后，得到机器设备搬迁费用的评估值。 二、具体评估操作步骤： （一）分类 通常，在机器设备搬迁时的价值评估中，所评估机器设备的范围，一般是由评估委托人先行提出，然后再与评估人员商洽后确定。由于机器设备在搬迁时评估的状况是各不相同的，因此，应对需搬迁的机器设备有一个简单的分类。一般主要考虑的分类是： 1．能够搬迁设备与不能够搬迁设备，按机器设备搬迁所涉及的相关费用和损失与机器设备重置成本相比较，并参考设备本身的物理状况来确定该类设备的清单； 2．不允许继续运行的设备与允许继续运行的设备，主要是依据政策法规的规定来确定机器设备可否继续使用运行。尤其是要关注搬迁目的地在城市规划中的区域定位以及相关的环保政策，在很多情况下，根据城市规划中的区域定位和环保政策，会使得很多尚可继续运行的设备因不符合城市规划的要求和相关的环保政策而成为不可继续运行设备。 需要注意的是，将机器设备归为不可搬迁设备时，应有充分的客观依据，比如设备的运行纪录、能够说明设备状况的现场照片等；将机器设备归为不允许继续运行的设备时，应当严格按照相关政策的要求。 对不可搬迁设备和不允许继续运行的设备所需评估的是设备的一次性损失，其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被搬卸后的可变现净值。 而可搬迁设备所需评估的价值是搬卸费、搬卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总。当然，不需安装设备与一些闲置设备的评估结果，在具体的内容上有所不同。 至于机器设备因搬迁所发生的停工损失和停产损失，一般不在评估范围。除非有特殊的要求与特殊的委托。 （二） 现场勘察 评估的现场勘查，应会同被搬迁方、搬迁方的相关人同时进行。评估现场勘查必须达到尽可能的细致与周详。评估现场勘查的现场记录以及不可搬迁设备和不允许继续运行的设备的确定清单应由上述三方共同签字认可。对重要的、特殊的机器设备还应当拍照，并建立备份。 1．对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的相关检测机构的法定检测证明、报告与许可证等资料。 2．关注被评估机器设备的财产保险、海关监管和抵押等各种状况。 3．对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程，应尽可能取得竣工验收资料等书面资料，并应尽可能进行必要的勘探测试。 4．在工作中遇到不易处理的具体问题，应尽可能与搬迁方和被搬迁方沟通。 评估人员应当要使搬迁双方明确：机器设备搬迁的价值评估报告只是评估人员在一定条件下的专业意见；由于受许多不确定因素与假设条件的限制，评估报告中的评估结果不是搬迁双方最后达成搬迁协议的唯一依据；机器设备搬迁的价值评估报告仅能作为搬迁双方谈判的一种参考。 （三） 评估价值的确定 采用成本法评估不可搬迁设备补偿价值的公式如下： 不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置全价×综合成新率-设备可变现净值 其中：设备重置全价=现行购置价+运杂费+安装调试费 或 设备重置全价=设备制造成本+应摊期间费用+安装调试费+大型设备的资金成本+应计税费+合理利润 综合成新率的确定应该主要关注机器设备的现场勘察成新率，并相应参考该机器设备的年限法成新率。 评估可搬迁设备补偿价值的公式如下： 可搬迁机器设备的补偿价值= 拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费+大型设备的联合试运转费 其中：运杂费=基本运费+装卸费+基本包装费+合理损耗费+运输保险费 大量的小型机器设备购置时只有极少的运杂费，也不计安装调试费，因此，在评估时可针对具体情况酌定。大、中型设备搬迁时，其运输费一般按设备本身的重量和运距来计量，因此在评估时，要准确掌握设备的重