万科A：2015年年度报告分析.docx

万科企业股份有限公司二〇一五年度报告(截至2015年12月31日止)公告编号：〈万〉2016-030重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、魏斌董事、王文金董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海闻独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波董事、陈鹰董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权魏斌董事代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会会议，授权罗君美独立董事代为出席并行使表决权。公司2015年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息。董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。致股东………………………………………………………………….…………………………2公司简介…………………………………………………………………………………………?3会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5董事会报告………………………………………………………………………………………?6重要事项…………………………………………………………………………………………?48股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……54董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….59公司治理报告暨企业管治报告…………………………………………………………………?66监事会报告………………………………………………………………………………………?71内部控制情况……………………………………………………………………………………?72财务报告………………………………………………………………………………………….771一、致股东在?2013?年，我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014?年的市场调整，让更多人接受了这个观点。但?2015?年市场的回暖意味着什么呢？我们需要修正自己的判断吗？不。我们依然坚持自己的看法。确实，在?2015?年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升，看到了个别城市的房价快速上涨，甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到，更多城市依然处在去库存的过程中。套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，一般认为其均衡线为?1.1。2014?年末，万科有业务的中国内地?49?个相对发达城市中，套户比低于?1?的有?12?个1，套户比超过?1?但不超过?1.1?的有?8?个2，超过?1.1?的则已经有?29?个3。套户比超过?1.1，意味着这个城市必须放缓新房开发的速度，来等待更多新增人口和家庭的进入。因此，2014?年和?2015?年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。如果说在住宅市场，我们看到的情况主要是分化的话，那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国，累计的商办面积存量是人均?4?平米。但仅仅在?2011-2015?年的五年中，中国内地相对发达的?40?个城市4，新增出让商办用地人均建筑面积低于?4?平米的已经只剩下?9?个：北京、深圳（低于?1?平米），上海、东莞、重庆（低于?2?平米），广州、天津、温州、佛山（低于?4?平米）。加上互联网、电商对传统零售业的冲击,?传统商办地产的过剩已经具有普遍性。但我们也不必过于悲观，白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后，大量新兴的房地产需求并未得到满足。中国的城市化过程还远没有结束。今后?10?年，中国预计还将新增?1.7?亿城镇人口，将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民，大部分是?90?后、00?后，与被称为“农民工”的父辈不同，他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比，他们的童年生活条件更好，受教育程度更高，移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知，他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况，相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭，或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步，但随着轨道交通网络的日益发达，发达城市带内星罗密布的市镇，却可以成为他们新的家园；或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想，但利率的持续下行，却可能帮助他们先以租赁的方式，获得比父辈更有尊严的居住条件。正在悄然来临的老龄化时代，一方面给经济增长带来了更大的挑战，但同时也催生着