卓远景峰市场分整合版[3.24终稿].ppt

一、市场态势研判二、发展机遇分析三、竞争态势剖析四、客户访谈调研五、SWOT战略总结;一、市场发展态势研判;房地产政策调控从未停止;;佛山 —第一个出台限购令的地级市 ;1、由于3月中旬已有较多项目抢在政策前加紧推货，尽管推售成绩并不如理想，但回收的少量资金也足以支撑一个季度，因此预期接下来的第二季度，各大项目以观察政策效应为主，整个市场氛围将会趋于平淡，成交量会迅速降至08年低谷水平，并维持月均约40-50万㎡区间，价格则最初表现稳走态势。 2、在限购的重压下，成交量持续低走一个季度之后，预计于第三季度开始佛山楼价下行通道将会逐渐形成，并且很大机会由个别品牌开发商率先采取“以价换量”的推货方式（因为品牌开发商在佛山圈地较多，对于资金滚动要求高，同时注重长远开发利益和热销口碑），带动整体价格逐渐理性调整。预测禅桂中心区均价将会回落到2010年7-8月水平，约为8000-9000元/㎡，大佛山均价则会回落到10年中下旬水平，约为7500-8000元/㎡，并且以刚需及首次改善型项目调整为主。同时中心城区楼价下降后，之前承接中心区刚需客户的周边区域将受到一定冲击，压力增大。;3、第四季度整体价格调整到位，一定程度上促进成交量逐步回升（我司预计将会回升至60-70万㎡区间），但仍难以回复到高峰水平。全年呈现量跌价稳走势。 4、年内限购政策不会取消，原因：一是政治层面，温总收官之战，两会中明确强调要控制房价上涨水平，体现调控的重大决心。二是经济层面，十二五经济增速调低，这一方面是经济结构调整的需要，另一方面也为房地产调控预留缓冲空间，体现政府持久调控的策略准备。 5、限购之下总会有少部分刚性需求仍需购房，这对于一些非合并户型的项目及一步到位型的刚需产品而言，是相对容易突围的。;2011年，佛山楼市将在限购令的阴影下呈量跌价稳， 然而，这将会是佛山楼市今后2年发展的主旋律吗？;楼价与GDP对比;佛山蜕变 —城市化进程不断推进;佛山蜕变 —城市化进程不断推进; 总结而言，佛山作为一个经济高度活跃???城市，有多方面利好因素支撑房地产市场中期发展大势向好。但在政策干预之下2011年的佛山楼市注定会是下行的一年，在营销过程中需做好足够的应对困难的准备。 ;二、项目发展机遇剖析; 在短期市场波动，中期大势向好的市场背景下，本案入市会面临哪些机遇？;昔日，佛山大道就如一堵“屏蔽墙”，使得张槎、石湾西部跟城区中心的定位和发展产生脱节，城市化进程缓慢，城市面貌落后。市政配套和房地产发展的滞后迫使本地的刚需人群外流到中心城区。;禅城西进;一、禅西大道 禅西大道开通后，将极大缓解南北同向邻近的325国道佛山大道的交通压力，在今年佛山市两会上，“国道迁移”首次写入政府工作报告。 禅西大道规划南延线连接佛山一环，北延线连接广佛新干线，未来禅西大道将成为贯通禅城、南海、顺德三个区的南北交通大动脉。 禅西大道将改写禅城中心区的发展范畴，成为禅城向西扩张的第一步。 2011年3月底，禅西大道一期（桂丹路至季华路）主路完工。预计5月1日前通车。;禅西大道将本案纳入城区范围;二、季华路 在多个总部项目落户季华路的背景下，2010年6月10日，祖庙街道提出将季华路打造成佛山“总部第一街”，成为佛山的“深南大道”。 禅城区“十二五”规划提出要将季华路打造成佛山最具影响力的“金融街”，目前已吸引了银行、保险、证券等40多家各类金融机构入驻，初步形成了金融产业集聚发展态势，并规划形成三大金融功能区。 2011年3月21日，禅城区政府公布的《佛山市禅城区季华路、佛山大道规划建设管理导则》提出，季华路为商务总部经济核心轴，以发展商业金融、保险证券、研发设计、星级酒店、动漫创意、文化交流、总部经济等商业服务业设施为主。;季华路打造总部经济 本案毗邻千年陶都和智慧新城;;紧邻1506创意城成为本案又一重要区位优势。1506创意城将盘活片区的陶瓷文化产业发展，形成规模的商业和产业集聚，短时间内的崛起见证了其旺盛的生命力，并成为陶文化和创意总部，为片区带来一批创意型人才。“两翼”中旧改形成的沿江高档商住带，也势必改写石湾的商业环境和居住氛围。;本案邻近都市型产业基地;广东都市型产业基地位于佛山一环桂城段两侧，于2009年的4月28日正式启动建设，因其创新理念迎合了产业升级的需求，因此得到了各级的高度重视而获得大力的政策优惠扶持，于启动之初已经吸纳了逾30亿元社会资本，启动了包括瀚天科技城、天安南海数码新城、南海一号等7大平台式项目。 一年时间，产业基地不断升级扩容，陆续增加了佛山电力科技产业园、金谷·光电产业社区等4大平台项目。如