2015注会《税法》讲义_040_0802_j.pdf

第一节 房产税法 二、税率、计税依据与应纳税额的计算 （三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规 1.对投资联营的房产的规 对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作 为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入 计征房产税。 假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从 价计税。 假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计 税。 【特别归纳】不同投资联营方式的相关税费计税规定辨析： 方式1.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的 营业税：不征收 城建税和教育 附加、地方教育附加：不涉及 土地增值税：联营双方均为非房地产企业的，暂免征收；联营的企业属于房 地产企业的，或房地产开发企业以其建造的商品房投资联营的，应当征收土地增 值税 契税：以房产作投资、入股，视同房屋买卖，由产权承受方计算缴纳契税 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa 房产税：按照房产计税余值从价计征 方式2.只收取固定收入，不承担联营风险的 营业税：按照“服务业——租赁业”的5%税率计征 城建税和教育 附加、地方教育附加：按照营业税税额及法定税率、征收比 率计征 土地增值税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税 契税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收契税 房产税：按照房产租金收入从租计征 【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收 取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产 原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税 为（ ）。（2010年） A.21.2万元 B.27.6万元 C.29.7万元 D.44.4万元 【答案】B 【解析】应纳房产税=3000× （1- 30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6（万元）。 2.对融资租赁房屋应纳房产税的规 根据财税〔2009〕128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合 同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租 人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（ ）。（2011年） 高顿财经CPA培训中心 电话：400-600-8011 网址：cpa.gaodun.cn 微信公众号：gaoduncpa A.房产售价 B.房产余值 C.房产原值 D.房产租金 【答案】B 3.关于附属设备和配套设施的计税规 一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为 载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、 电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房 产原值，计征房产税。 二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可 扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更 换的零配件，更新后不再计入房产原值。 【例题1·单选题】某上市公司2013年以5000万元购得一处高档会所，然后加以 改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆 除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于20 13年底改建完毕并对外营业。当地规 计算房产余值扣除比例为30%，2014年该 会所应纳房产税（ ）。 A.42万元 B.48.72万元 C.50.4万元 D.54.6万元 【答案】B 【解析】2014年该会所应纳房产税=[5000+500+（500-200）]× （