2016年1月22日房地产城市进入性技术总结.docxVIP

中国指数研究院中国房地产指数系统电话：010箱：baiyanjun@【目录】1.中国房地产百强企业城市布局现状2.百强房企布局城市的机遇、风险分析(1)长三角地区：宁波、无锡等城市存在发展空间，徐州、绍兴等面临风险宁波：服务业快速发展，人均可支配收入高，住宅市场具有一定发展潜力徐州：土地供应过剩，库存压力突出，区域布局可侧重于泉山区(2)珠三角地区：深圳、广州继续发挥带动作用，周边城市存在机遇福州：住宅库存仅需11个月消化完毕，仓山区和晋安区市场潜力大(3)环渤海地区：天津、青岛等城市住宅潜在库存虽大，但市场依然存在空间天津：商品住宅库存压力有所缓解，未来仍有发展空间(4)中部地区：武汉、南昌等核心城市住宅市场尚佳，洛阳、宜昌等楼市面临挑战武汉：人口不断集聚，住宅销售向好，东湖高新、江汉等地潜力较大洛阳：人口外流、土地存量大等因素使房地产市场中长期承压(5)西南地区：成都、重庆住宅市场未来空间大，贵阳、昆明等城市存在风险成都：经济规模大，第三产业占“半壁江山”，短期住宅去化压力较小重庆：住宅市场成交企稳，可售面积降至2014年初水平，宅地存量较大(6)西北地区：高库存下，以价换量成主趋势，各城市均面临挑战西安：商品住宅库存绝对水平仍处高位，房价持续下跌，房企进入需谨慎(7)东北地区：投资低迷、人口流出严重，沈阳、大连等城市库存去化压力大长春：商品住宅库存量仍较高，住宅用地存量过剩，中长期库存压力较大大连：短期供过于求矛盾有所缓解，中长期库存压力突出3.企业城市选择建议【摘要】2015年，中国房地产市场在“促销费、去库存”的总基调下显著回暖，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升。目前，我国房地产市场库存压力虽有所缓解，但仍然处在较高水平，不同城市之间库存差异较大，其中三四线城市库存消化时间最长，部分城市已经进入市场“高危区”。在此情况下，房地产企业将如何应对高库存的现状，下一步如何选择城市等问题值得深入研究。为此，我们基于“中国房地产百强企业研究”，整理了百强房地产企业的城市布局现状，分析研究了不同区域内不同城市的商品房库存情况，并在此基础上总结提出企业城市选择和库存去化建议。报告中，我们对全国重点城市市场数据进行了梳理，并针对七大区域中百强企业入驻数量较多、且库存较高的城市进行了深入分析，得出主要结论如下：大部分城市商品房库存量大，市场存在一定风险；住宅市场方面，北京、上海、深圳、南京、杭州等少数城市长短期均无压力，市场前景较好；宁波、无锡、徐州、长春等城市短期库存尚在合理范围，但因前期土地供应量偏大，中长期去库存有压力，其中徐州、洛阳、大连等部分城市压力较为突出。另外，通过对城市分区的销售、库存情况分析，住宅市场整体较好的城市，各分区的表现也各异，有些区域风险依然很大；而市场整体表现较差的城市，仍有个别区域值得挖掘。基于以上分析，我们对企业提出如下建议：城市选择方面，企业应聚焦城市，深耕发展，在城市选择上应“扬长避短”，重点关注有潜力的城市和区域，远离那些库存量大，消化时间长的城市和地区。同时，也应结合自身产品特点和未来发展规划，审慎进入地王频现、楼价飙高的热点城市。库存去化方面，首先应根据自身发展情况适时调整价格，加快去库存进程；其次，以消费需求为导向，深入挖掘客户需求，合理调整产品结构，打造适合当地居民需求的产品；同时，着重提升产品、服务品质，进一步改善居住体验，丰富社区服务产业链，探索构建新型社区。【正文】中国房地产百强企业城市布局现状图：2015年百强企业布局城市分布资料来源：中国指数研究院综合整理截止2015年，中国房地产百强企业布局的城市总量超过300个，其中恒大布局数量超过100个，万科、保利、绿城等6个企业也均在50个城市以上。在百强企业布局的城市中，上海、北京、成都和重庆进入的企业最多，其中上海有超半数百强企业布局，企业数量达54个；北京46个，紧随其后；成都和重庆均有42个。超过10个企业进入的城市有接近50个，其中位于长三角和珠三角地区的城市最多，如长三角的杭州、南京、苏州、无锡、常州、宁波、绍兴、徐州等城市和珠三角的广州、佛山、深圳、东莞、福州、惠州、厦门、三亚、海口等；中部地区覆盖武汉、长沙、南昌、郑州、太原等城市，其中武汉有接近40家企业布局，长沙也近30家；环渤海地区除北京外，还覆盖天津、青岛、济南、烟台等城市；西南地区主要覆盖昆明和南宁两个城市；东北地区覆盖沈阳、大连、长春和哈尔滨4个城市，其中沈阳有超过30家百强企业布局，为东北地区各城市中最多；西北地区西安入驻企业较多，接近30家。这些城市多属于一线和二线城市，地理位置较为优越，城市交通规划便利，经济水平、人口规模、城镇人均可支配收入等多位居全国前列，房地产市场发展相对较好。百强房企布局城市的机遇、风险分析中国房地产