ID453-华人不动产年度会(邓筱蓉).pdfVIP

從台北 市與香港房價泡沫化窺見住宅自住與投資需求之失衡 鄧筱蓉 張金鶚 ＊＊ 摘要 亞洲資產泡沫化現象為眾人注目之焦點，過去雖有文獻進行亞洲重要城市房價泡沫化之 研究，卻因為各研究方法及假設基礎不同，因此無法將各城市房價泡沫化現象同時進行 比較；房價租金比及房價所得比為重要衡量房市泡沫化之指標，藉由租金還原的房價基 值能顯示住宅的使用價格，若使用價格與市價背離代表著住宅已被大眾視為投資商品， 民眾對於住宅的投資 需求遠超過本身的自住需求，不僅扭曲住宅資源之配置，更是嚴重 哄抬房價產生泡沬化危機。有鑑於此，本研究 透過資產現值模型計算房價基值，並使用 狀態空間模型（STATE-SPACE MODEL ），估計台北市與香港的房價基值與泡沫價格， 分析不同城市間的泡沫化現象。 實證結果顯示， 2010Q1台北市預售住宅之實質價格約為每坪 61.61萬，其中由租金估 算泡沫價格每坪 27.31萬，換言之 ，目前泡沫價格佔房價約 44.33% ；由家戶所得估算泡 沫價格每坪25.65萬，泡沫價格佔房價約 41.62% ，顯示台北市不論從租金或所得估算， 目前房市泡沫化皆有顯著之跡象。而在香港方面，2010