重构我国的房地产税的制.docVIP

重构我国的房地产税制：理论分析与政策探讨 中国人民大学 中国财政金融政策研究中心 安体富 王海勇 摘要：本文首先对房地产税收进行了经济学意义上的一般分析，然后考察了我国房地产税制所存在的诸多问题，在充分借鉴房地产税制国际经验的基础上，得出了我国房地产税制改革的基本思路。即建立以土地年租金为基础、物业税为主导、其他房地产税费为辅助的科学合理的房地产租、税、费体系，同时提升房地产税收的立法层次并适度分权，建立完善房地产估价制度等相关的配套措施，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。 关键词 租、税、费体系，土地年租制，物业税，房地产评估 党的十六届三中全会发布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”。之后北京、上海、广州等地也都传出了物业税试点的消息，引发了当前对房地产税费制度和房地产市场发展的热烈讨论。我们将在考察房地产税收的经济效应、房地产税制的现存问题和国际经验的基础上，尝试重构科学合理的房地产租、税、费体系，使房地产税收真正发挥在组织财政收入、公平社会财富和促进经济发展方面的效用。 一、房地产税收的一般经济分析 （一）财政分权与财产税（房地产税） 事实上，财产税作用的凸现与其在财政分权中的地位是密不可分的。西方经济学家主张财政分权，主要基于以下理由：第一，权利与责任间的辩证关系。财政制度最为关键的要素是“地方责任”（local accountability））））））））标 准 所 得 税 销 售 税 财 产 税 旅 游 税 收 入 高 高 高 高 公 平 高 高 高/中 中 责 任 中 中 高 低 管理成本 高 高 低 中 均 等 高 中/高 中/高 低 效 率 高 中 高 低 规避程度 高 低 低 中/高 资料来源：McCluskey W.J. and Williams B.,1999。 （二）财产税（房地产税）的归属与效率分析 对于谁是财产税的最终承担者存在着很多争论，我们这里简要讨论三种不同的观点。第一，传统观点：财产税被视为一种货物税。传统观点所使用的是标准的局部均衡理论框架。该观点认为，土地部分的财产税由土地所有者承担，其负担与收取的租金成比例；建筑物部分的财产税由房屋消费者承担，其负担与房屋消费金额成比例。由于土地所有权收入份额随着总收入的上升而增加，因而土地部分的财产税具有累退性；同样，由于住房支出比例随着年收入的增加而下降，表明建筑物部分的财产税也是累退的。第二，新观点：财产税被视为一种资本税。由米斯克斯基（Mieszkowski,1972）））））），持有期期末转让住宅的预期资本收益为，住宅持有期内的利用收益为，利息率（住宅以外的资产收益率）为。不考虑课税和不确定性因素，则资产市场的均衡条件是：住宅资产的收益率等于其他资产的收益率。即： ＝（＋）/ （1） 从上式推导得： ＝+/ （2） 其中，为到n－1年后的住宅利用收益的现值之和，表示n年后的预期住宅价格。 （2）式表明，对住宅未来价格的预期会影响其现期价格：如果预期未来住宅价格会上升，则现期房价会立刻上升。若住宅持有期很长，或者说，住宅持有者只是为了获得长期稳定的房屋出租收益流量，那么住宅的资产价格就可以回归到均衡价格水平＝；但若存在住宅转让投机，再加上不确定性和税收等因素影响，资产性房价将会发生振荡。 通过住宅资产价格公式，我们可以得到房地产税收政策对住宅资产价格的影响机制：房地产税收既改变投机者的价格预期（影响预期增值），也改变住宅资产的收益流量（影响资产的净现值）。①房产税对住宅资产价格的影响。长期内，房产税降低了投资住宅的预期资本性增值，将导致住宅资产的价格下降。短期内，开征房产税的后果是提高了房屋租金价格，降低了均衡住房服务供给数量，同时会有效率损失。②住宅转让所得税对住宅资产价