销售代理行业分析之的问题与机遇篇.docVIP

房地产销售代理行业分析之问题与机遇篇 8. 代理产业风险分析 8.1政策风险分析 8.1.1政策风险成因分析 政策是政府对市场有效控制和影响的手段，它直接体现政府对于市场的分析和判断，间接体现政府对市场的导向和意图，因此政策是市场的指挥棒。政策不但直接作用于代理咨询业，导引行业的发展；同时还通过对其它行业的规划，间接的影响代理咨询业的市场。政策风险的形成主要来自于政府，政府部门作为房地产业的源头，其根据市场发展状况来制定相应的政策、法规、规划，来对市场进行引导、调控，政策、法规的变化对房地产代理咨询业的发展起到较大的作用。在目前房地产相关政策、法规、规划尚不健全的情况下，为市场发展带来了许多的不确定性，也为代理咨询业带来了众多的风险。 8.1.2重要政策、法规分析 上海房地产自1988年起步以来，经过了近15年的发展，市场已逐渐趋于成熟，在此期间，政府部门出台了各类政策、法规，以支持、引导房地产市场向良性发展。以下就上海颁布的重要政策、法规作简要分析。 财税政策 公积金制度 时间：1991年度建立了公积金制度。1996年4月，《上海住房公积金管理条例》正式施行。 目的：为促进上海市居民的购房消费，在上海市居民的工资收入中，拨离出部分款项作为公积金，以用于购买商品房，该款项属“专款专用”性质。 作用：公积金制度的建立，为广大居民建立起了购买商品房的概念，并在一定程度上促进了购房消费。 银行降息 时间：1996-1998年，央行7次降息，个人住房贷款利率大幅下调。 目的：刺激内需，扩大消费，鼓励社会投资，加速产品流通，缩短资金回收周期，促进经济发展。 作用：对房地产开发商而言，降低了企业融资成本。对购房者而言，激起了购房积极性，并为其提供了资金的保障。 产业政策 （1）内外销商品房并轨政策 上海房地产市场从内外销分离到并轨整整经历了3年半时间。 1999年11月，上海首先实行各类内销商品住宅归并政策； 2001年8月，上海实施内外销商品住宅并轨； 2003年3月，上海实施非居住用房内外销并轨。上海房地产市场全面开放。 目的：配合中国进入WTO，扩大境外客源购房选择面，进一步促进房地产高端市场的发展。 作用：广泛吸纳外来客源，对房地产高端市场发展起到了直接作用，使上海商品房均价快速提升， 2002年上半年楼市均价为4628元/M2。 财税政策 （1）契税补贴政策 时间：1999购房契税调整为1.5%，其中购买人缴纳0.75%，政府补贴0.75%。至2002年9月，政府取消契税补贴0.75%。 目的：鼓励个人购房。 作用：促进了房地产需求，提高个人购房积极性，为房地产市场走出低谷，起到了一定的作用。 负面影响：在上海楼市价格持续上涨的情况下，政府取消政策，在一定程度上会降低购房者的积极性，对中低价产品客源影响可能较大。 房改政策 （1）“蓝印户口”政策 时间：1998年正式推出蓝印户口政策。2002年4月1日起“蓝印户口”停办，推出“居住证”政策。 目的：吸引外地购房者来沪置业，扩大消费需求面。 作用：吸引了众多外地置业者，达到了扩大需求面的目的，对中高价位楼盘支持尤其为明显。据统计，2001年上海房地产消费市场中，外地客源比例近30%；中高价位楼盘的客源中，有近40%来自于外地。 负面影响：“蓝印户口”停办，“居住证”政策的推出，在一定程度上限制了外地客源来沪置业的数量，缩小了客源面。 行业管理 时间： 1995年1月1日起，国家建设部根据《中华人民共和国城市房地产管理法》制定了《城市商品房预售管理办法》。2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过了《商品房销售管理办法》，并自2001年6月1日起开始实施。 目的：为维护商品房交易双方的合法权益。 作用：有效地维护了商品房交易双方的合法权益，并对代理咨询行业提出了有关规定及限制。要求代理咨询公司注册资金必须不少于50万元，并须持有经纪人证书者不少于5人；建立分公司的注册资金不少于10万元，并须持有经纪人证书者不少于3人。这些规定的出台，在引导代理行业良性发展方面，起到了较大作用。 8.1.3风险应对措施 风险设想 市政规划 随着上海房地产市场发展的日益成熟，以及信息化程度的提高，目前多数房地产相关信息比较齐全，尤其是有关城市发展、市政规划方面的信息来源量较丰富。虽然，一些相关规划信息可以预先得知，但真正实施的期限具有较大延后性。例如，苏州河沿线整治工程，由于整治方案的调整，造成众多开发商土地空置，暂时无法开发，同样造成为开发商提供前期服务的代理咨询公司投入成本的虚耗。 相关法规 目前上海的代理咨询公司数量已急剧上升，但相应的对代理咨询公司管理的正式法规尚未出台，如果缺乏该类法规，很可能产生代理咨询产业无序竞争或恶性竞争的现象。 应对措施 政策风险具有较大的不可预见性，政