拖拉机厂项目策划演示方案73.ppt

拖拉机厂项目策划演示方案 完美顾问 2006年6月28日 项目概况 开发商：河北冀兴房地产开发公司 项目位置：跃进路以北、和平路以南、建华大街以西、民心河以东 占地面积：114300平方米 类 别：住宅+商业 总建筑面积：172014 ㎡（不含地下车库） 其中：住宅部分：150000m2 公建建筑面积：22014平方米（含小学4800平方米） 容积率：1.50 建筑密度：22.2% 绿化率：42% 停车率：83.4% 停车位：765辆 总户数：1200户 总人口：3840人 项目地块解析 1、地块北面：和平路装饰建材广场 为本项目提供商业配套 ——和平路建材广场与燕山建材市场构筑了石家庄建材基地，在消费群体中有较深知名度，名都地产开发的和平路装饰建材广场在管理水平与建筑形式有了较大的提高，使其规模化、统一经营化。 ——北临和平路（双向八车道），贯穿城市东西大动脉的主干线路之一，为本案的出行带来便利，本案距火车站和长途汽车站5公里，距石家庄机场18公里，交通优势凸现，在区位和交通上显示本案的价值点与优势。 ——和平路高架桥的修建、建华北大街的通车，进一步加强本案的交通优势；同时又带来大量的人流、车流及商机，给本案提供了较大运作空间。 2、地块东侧： 湘君府、富华大酒店、长安医院 ——为本项目所在片区提供了餐饮、住宿、休闲娱乐、就医的便利条件。 3、地块以西：河北北元药业有限公司/华北制药厂 规划中的绿化带及石家庄民心河 ? ——绿化带、民心河为本案提供了景观视觉、自然景观；同时西侧的药 厂又给本案带来一定程度得空气污染。 ?4、地块以南：拖拉机厂招待所/部分回族餐厅 ——环境杂乱、空气污染较重 交通分析图 二、项目SWOT分析 1、优势分析 [区位优势]项目地处长安区的建华大街与跃进路交叉口西北角，西侧临民心河及绿化 带，东临城市南北主干道—建华大街，项目南侧紧邻长安区的商业中心， 项目北部正在兴建的和平路建材装饰城等商业项目，使该区位价值明显； [规模优势]17万平方米的大规模社区，易形成规模开发，能够以大盘姿态入市，有利 于项目整体推广及销售； [交通优势]紧邻建华大街、和平路——两条城市主要干道，交通便利，同时又有12 路、21路等公交线路，为将来社区居民出行提供便利； [配套优势]周边商业配套完善——湘君府、富华大酒店、建华百货、蓝天商厦、和平 路建材装饰市场等商业，将来可为本案提供完善的商业配套； [景观优势]项目地中保持了大量的原有乔木以及民心河绿化带等，使本案在初期就拥 有良好的景观环境。 2、劣势分析 ?受西侧的北元药业、华北制药等药厂的影响，使本案受到一定的空气污染； ?本区域的污染企业较多，长期以来，给消费者购房心理带来一定的负面影响； ?项目南侧部分的烧烤及小店经营户，带来环境污染和噪音污染； ?本项目前期运作周期较长，给消费者造成一定的负面影响。 3、机会分析 本区域周边住宅整体发展趋势较好，使本项目的发展具备良好的共生环境； 市政府对民心河两岸绿化的改善及河水治理，有效的改变周边居住环境； 位于市中心，是政府重点规划区域，和平路、建华大街的维修、扩建，使项目地周边的交通将更加便捷，给项目带来较大的发展空间； 目前项目周边暂无大规模、高档次、高品质的竞争楼盘； 项目东南角为长安区的商业集中区，给本项目带来较大的升值潜力。 4、威胁分析 项目地北侧的新天地项目先期入市，并且价位相对较低，将对本项目的销售带来一定的压力； 随着市场的发展，本区域在售、待建项目数量的不断增多，来自市场的压力将会日益增加； 2006年5月国务院颁布“国六条”，对房地产行业进行相应的管理与整顿， 对新建、新上项目提出了严格要求，并且本条例的地方性实施细则未出台，有可能对本案的后期运作产生不利影响。 三、主要目标客户群 一级目标客户群 项目周边的消费群体 年龄：30—55岁 职业：项目地周边工厂、企业的中高层管理者 政府机关、事业单位的职员（含教师、医生等） 项目周边的个体经营户 经济收入：5—10万元/家庭/年 特征：喜欢相对较大的户型，对环境及园林景观要求相对较高，对社区及周边配套、物业管理要求较高。 二级目标客户群 在长安区、裕华区生活工作的消费群体 年龄：25—50岁 职业：收入较高的工薪阶层 个体经营者