旧城改造项目开发模式研究.ppt

三亚市月川村旧城改造项目开发模式研究（汇报简稿） ; 主城区是全市的中心，同时也是三亚热带海滨风景名胜区的服务基地 项目地点紧邻三亚市中心城区，位于城市中心轴线上 月川村位于三亚河及临春河围合而成的三角地带，是三亚市历史发源地;面积：150亩 位置及现状： 迎宾路北侧，片区内大部分已被平整，仅剩零星旧建筑，另外，在片区东北侧有一木材加工厂商在生产;其中月川小学和行政中心两片区已经被征用，规划为城市绿带用地和行政中心;项目的研究范围：月川旧村，占地880亩，分为老干部安置区、村民居住区和菜田三部分;月川村改造需要多目标的实现;核心目标： 顺利推进月川旧村的改造 兼顾目标： 保证拆赔工作合法性 维护现有政策权威 惩戒违法行为 解决历史遗留问题 维护社会稳定;世联对核心目标的理解;月川村改造研究受以下条件限制 ;同时月川村改造遵循以下原则;研究的思路与框架;;研究内容;改造范围内总建筑面积63万平米，容积率为1.1，建筑密度70%;村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑质量参差不齐，抢建现象严重;村民共1172户，其中原居民934户，外来户238户，村民受教育程度普遍较低;村民就业率低，房租为90%村民的唯一生活来源，逐渐演变成“食租阶层”，不参与社会分工，与现代社会脱离;租户约2万人左右，以低端从业人员为主，主要为酒店服务人员、工地工人和出租车司机;住宅以单间居多，平均租金6－15元/㎡，单间200元/月左右，出租率较高;现状商业以沿街底商为主，平均租金40 －50元/㎡，主要为片区内低端人群服务;另月川村目前还拥有海航学院对面的472亩土地;研究内容;在过去的两个多月中，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究;月川村层面访谈包括村民和股份公司，其中村民20人 ，村内外来人口15人;深入一线，获得真实资料，用科学的分析方法，掌握村民改造意愿和安置补偿要求;研究内容;村民对现状不太满意，支持改造，但前提条件是必须合理赔偿;研究内容;100%就地安置——月川村改造的基本条件 100%村民要求住联排别墅——有天有地 82%村民要求宅基地+货币补偿——最低120㎡的宅基地+不低于建房成本的货币补偿 100%村民认为所有的房屋必须统一赔偿，不存在违法建筑 90%以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会;村民安置补偿要求归根结底要解决村民的生活来源，且改造后收入不能低于改造前;;研究内容;研究案例 深圳渔农村 深圳渔民村 深圳岗厦河园 深圳田面 珠海城中村改造 广州石牌村改造 海口玉沙村改造 宁波鄞奉 深圳沙河 三亚时代海岸 福田十五村 深圳大冲 北京顺义 北京西城区旧城改造 郑州佛冈 常州国棉 合肥坝上街 ……;我们认为顺利推进城中村改造必须要考虑到以下几点;城中村成功改造最重要是获得村民的支持，安置补偿必须符合大多数村民要求;社区（股份公司）;在改造中必须让股份公司得到利益，才有积极性;城中村改造牵涉利益群体众多，风险大，拆迁谈判不可能在短时间内完成;目前还没有成功区分合章、违章建筑的旧城改造案例，合章、违章不区分有其深层次原因;一般以现状为准进行拆赔;月川村私房没有报建，没有查丈，权属复杂，区分合章和违章没有政策依据 ，难度大，风险高;私房存在有其合理性和历史原因;强制拆除违法私房带来的效益小于代价，不确定，不稳定因素多，极易导致项目实施失控;国内城市对城中村私房建设一般采取以下几方面措施进行现状控制;政府各部门都参与查处和控制违法建筑，对城中村现状严格控制;多数旧城改造，政府需要付出一定的代价，才能保证城中村改造经济上可行;政府需要极大的决心和毅力，并成立专门机构负责改造，强力推进城中村改造;;研究内容;村内所有村民一致要求就地安置，满足村民就地安置的要求是月川村改造的前提条件;82%村民要求宅基地+货币补偿；100%村民要求住联排别墅；90%以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会;考虑月川村民要求和可能的补偿内容，我们通过六项补偿内容的组合来设计补偿方案;补偿水平从低到高，我们提出三个补偿方案;补偿方案在财务上是否平衡？;土地出让分为两种模式：净地出让和捆绑出让;因此项目产生的收益有两种：一级开发收益和二级开发收益;净地出让时，政府“零收益”原则为：土地出让金=拆迁补偿成本;捆绑出让时，政府“零收益”原则为：土地出让金=0；开发单位收益原则为：NPV≥0，IRR ≥行业基准收益率;按照保守原则，包含行政中心和月川小学片区以及老干部安置，共需安置1200户;;需要补偿的建筑物包含老干部安置区共63万平方米，其中现状商业按照6500平方米估算;若考虑卖地，地价取300万元／亩；若考虑卖房，则房价取5000元／平方;;但能满足大部分村民的安置补偿要求，保证改造后村民生活的可持续性;月川村改造存在资金缺口重要原因在于文