浙江蒲岐项目可行性分析报告.docVIP

浙江嘉华房产蒲岐镇项目初步调查汇告 第一部分：理解蒲岐 蒲岐概况 一、蒲岐经济与人口 二、蒲岐城市状况 三、蒲岐地理交通 四、蒲岐历史人文与教育 蒲岐总结 第二部分：剖析蒲岐的住宅与商业 一、蒲岐房产开发的总体状况 二、详解蒲岐住宅： 三、详解蒲岐商业： 四、明确蒲岐人对住宅和商铺的需求意向： 第三部分：剖析项目地块 一、项目选址 二、项目建设条件 三、项目建设基础数据及市政建设要求 四、项目地块SWOT分析 第四部分：项目定位建议 一、社会价值定位 二、文化价值定位 三、产品功能定位 四、项目总体规划布局 五、项目建筑方案设计 第五部分：项目经济预测算 一、方案一 二、方案二 第一部分：理解蒲岐 蒲岐概况 蒲岐是乐清湾北岸的一个古镇，与玉环县隔海相望，甬台温高速公路互通口，西距温州机场60公里，境内有深水良港理位置得天独厚，交通极其便利．全镇面积近13平方公里，辖16个行政村，1个居委会，总人口3.4万人。改革开放以来，全镇国民经济和社会各项事业发展迅猛．2003年全镇工农业总产值5.64亿元，财政总收入2100万元，农村居民人均收入6503元。现有2个工业园区，占地240亩，工业经济极具潜力，全镇拥有自营出口权的企业3家，乐清市明星企业4家。蒲岐俗称“海鲜王国”。全镇有近海滩涂2.8万亩，可养面积l.85万亩，水产养殖和水产品加工业独占螫头。蒲岐的海鲜品种多、产量大、质量好，尤其是泥蚶、香蛏、泥螺、蝤蚌、鲤鲞、鱼翅闻名遐迩。蒲岐是全国最大的鲨鱼加工基地、浙江省水产养殖强镇。近年来，蒲岐第三产业不断得到发展，尤以鲨鱼菜为特色的海鲜餐饮业异军突起。近几年，蒲岐镇以实现农村城镇化为目标，大力加快基础设施建设，完成了虹南大道、蒲海公路，双屿码头，四城河整治等大批重点项目，城镇化程度不断提高．科学、教育、文化、卫土、体育等事业也有了新的发展。教育现代化程度不断提高，是浙江省教育强镇。2003年全镇工农业总产值5.64亿元，财政总收入2100万元2004年全镇经济总收入为8.24亿元，财政总收入2519万元全镇现有工业企业73家，年产值超1000万元的企业有11家，超5000万元的企业有2家，初步形成以水产品加工、电子元件、服装、机电为主体的工业门类。浙江省著名商标1个，温州市名牌产品2个。实现外贸出口交货值1.21亿，有3家企业获得进出口自营权。蒲岐镇水产加工历史悠久。近年来，该镇积极引导水产加工企业发挥产品特色和传统产业的优势，通过优化区域产业、产品结构和企业组织结构，提高产品档次，提升产业层次。，全镇25家水产品加工企业完成产值2.1亿元，仅鲨鱼加工一项，就达到6000余万元，并涌现了像温州海美鲜集团公司那样的出口创汇大户“蒲岐鲨鱼宴”名闻远近，已成功取得“中国鲨鱼加工基地”、“中国泥蚶之乡”两张金名片。以市级特色工业园区建设为契机，推进蒲岐水产加工由量的扩张向质的提高转变?，并推动农村劳动力向非农产业转移农村居民人均收入6503元农民人均纯收入6512元辖1个居委会和16个村，总人口34038蒲岐镇位于乐清市区东北10.7公里，即东经121.13，北纬28.03。东南濒临乐清湾，与玉环隔海相望，西与天成乡相邻，北与虹桥镇、南岳镇毗连。境内拥有甬台温高速公路与通口和双屿码头，距104国道、南岳滚装码头都只有都只有2公里，家级风景名胜区雁荡山蒲岐是一个由屯兵形成具有海边渔盐特色的历史古镇，迄今有830多年建制历史，于宁淳熙年间为防海盗侵掠而建功立业，也是抗倭重镇压，目前仍留有四座城市和瓮城、古烟墩等古战场，镇压内还保存着众多完好的古民居。蒲岐的抬阁、踩高跷、扮笑戏等传统民俗活动系民间节庆时所特有的民间演艺，极具观赏性；一年一度的农历九月初一至初五大会市习俗，沿袭至今。4~6层，其中以5层居多），层高2.8米左右。 蒲岐住宅面积： 蒲岐地区自行建设的住宅每层建筑面积在35平方左右，每层使用面积在30平方左右，其中朝南房间在11平方左右，朝北房间在13平方左右，卫生间在3.5平方左右，总建筑面积在200平方左右， 蒲岐住宅格局： 蒲岐地区自行建设的住宅其格局一般都为南北各一单间，中间是楼梯和卫生间，顶楼朝南一般带阳台。 蒲岐住宅功能分配： 蒲岐地区自行建设的住宅其功能分配为：一楼南间做前厅、北间做车库；二楼南间做客厅、北间做厨房和餐厅；三楼南间做主卧、北间做次卧；四楼做五楼一般为子女卧房。 蒲岐住宅装修： 蒲岐地区自行建设的住宅总体而言体现出明显的欧式风格，内部装修偏向于带有俗气的富贵。 蒲岐住宅外观： 蒲岐地区自行建设的住宅在装修上同样喜欢欧式风格，特别是喜欢模仿欧洲城堡式建筑，喜欢用罗马柱，外立面颜色以偏淡黄色调为主，开窗较大，在7平米左右。 蒲岐住宅环境： 由于整个蒲岐镇缺乏整体科学规划，以居民自行建设为主，再加上土地本身紧缺等