55物权法对城乡建设及房屋拆迁制度的重大影响.docVIP

55物权法对城乡建设及房屋拆迁制度的重大影响 王才亮： ??????北京才良律师事务所主任、北京航空航天大学兼职教授、拆迁法专家。 ??????社会任职：中华全国律师协会发展战略委员会委员；中华全国律师协会行政法专业委员会执行委员；中国建设管理与房地产法研究中心执行主任；北京市律师协会物权法专业委员会委员。 一、《物权法》和城乡建设及房屋拆迁制度的立法进程 （一）《物权法》 《物权法》的立法背景。 （二）城乡建设及房屋拆迁制度的立法回顾 1.规划法 2.城市房地产管理法 3.拆迁制度 二、《物权法》对城乡建设及房屋拆迁制度的重大影响 1．物权的平等保护原则将在制度修改中产生积极重要的作用，也将使房屋拆迁制度、城市建设管理制度对公民房产的保护恢复到应当有的位置。人们担心的政府行为的拆迁活动是否会给被拆迁人足额补偿的问题，在法律上有了答案。 《物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 分析：重庆“最牛钉子户”事件。 2．“两个维护”、“两个保障”原则：着重维护被拆迁人合法权益的原则，将体现在立法和实际工作中，一定程度上改善被拆迁人的弱势地位。 《物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。 征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。” 3．产权登记制度的强化及两个十分重要的特殊情况 （1）权利的变化将影响现有制度的适用范围。眼前大量的“集体土地上的拆迁”将不复存在。 《物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 既然“自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，农村的除农民企业用地外，其余建设项目用地都必需使用国有土地，这样的拆迁就应当有征收土地的批文，而批文生效之时，土地性质已经变化了 二、《物权法》对城乡建设及房屋拆迁制度的重大影响 （2）建筑物权的确立，将规范违章建筑的界定与处理。 《物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 4．不动产征收制度的确立，将改变现在的以公共利益为名实为商业拆迁的损害人民群众与党和政府血肉联系的不正常局面。 《物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。 ” 《物权法》第四十四条：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。” 5．居住条件保障原则的确立，引起补偿方式与标准的重大变化，体现了执政为民的精神，回归了人民政府的本质，将缓解和减少因拆迁引起的社会矛盾。 《物权法》第四十二条：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。” 6．保护国有资产的原则的深化，使房屋使用人的权利义务得到明确，理顺了房屋拆迁法律关系。 《物权法》第五十三条：“国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。” 《物权法》第五十四条：“国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。” 《物权法》第六十八条：“企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。” 《物权法》第六十九条：“社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。” 7．保护房屋所有权人权利的原则，进一步使房屋用途得到舒展，“住改非”的难题将不再难。 《物权法》第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 二、《物权法》对城乡建设及房屋拆迁制度的重大影响 8．国有土地使用权保护原则将使控制拆迁规模，规范拆迁许可成为可能。 《物权法》第一百三十五条：“建设用地使用权人依法对国家所有的