六句话读懂养老地产.docVIP

美国经济学家保罗·皮尔泽曾断言，“健康产业的加速发展势头不可阻挡，很快将替代IT产业成为推动世界经济增长的新引擎”。 自2013年9月我国出台了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》以来，国内养老产业迎来政策密集出台期。此后的一系列措施，在鼓励民间资本参与居家和社区养老服务、机构养老服务、养老产业发展方面给出多重优惠。养老产业迅速成为了民间资本热捧的对象，保险企业、房地产企业纷纷涉足，并不断探索新的养老模式。 国家政策正在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。养老地产也从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。在这样的大环境下，发展养老产业前景将更加广阔。 在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。为此记者有幸采访到了六维健康集团总经理张维。作为国内知名的医疗和养老服务运营商，六维健康有23年的经营历程，投资和管理了国内多家医疗机构以及养老院，拥有丰富的医疗和养老运作经验。张维总经理从大格局上将养老地产概括为六个要点。 一、中国养老产业正值起步，养老市场需求巨大。 在欧美地区，健康服务行业具有巨大的社会效益和经济效益，美国的健康服务业规模相对于其国内生产总值比例超过17%，其他经济合作与发展组织国家一般达到10%左右。中国的健康服务行业目前处于起步阶段，受众群体小，行业配套设施不足，服务理念和思维滞后。 用国务院印发的2013年35号文件的定义，当前中国社会“养老服务和产品供给不足、市场发育不完善、养老服务的扶持政策不健全、体制机制不完善、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出”。 有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求，为企业界带来了新的机会。 六维健康经过多年历练，在养老行业有着丰富的经验，无论从硬件的团队专业角度着眼，还是从软件的系统、智能设备支持的角度出发，是中国目前专业领域最好的养老运营公司。 二、政策环境良好，市场机会值得把握 为促进养老服务业特别是民办养老机构发展，政府频繁出台多项政策，鼓励引导社会力量进入养老服务领域。 在此基础上，进一步规定激励和保障措施，鼓励民间资本兴办养老机构，发挥民间资本在养老机构发展中的作用。鼓励民间资本设立多种类型的养老机构，满足多样化、多层次的养老服务需求。 在政策红利的驱动下，社会各方力量投身养老产业。毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多，养老地产如果不能把握近五年的机会，等到市场供给泡沫形成，便基本没有机会了。 对于房地产开发来说，每一轮的政府政策红利期都是房地产拿地的一个机会窗口。一种较为理性讨巧的做法是，在这个机会期间获得土地，同时研发养老产品和服务，等到项目建设完工时，服务运营体系也基本配置到位，后续再逐步完善，这也是一个跟时间赛跑的挑战。因为当前市场还没有特别成熟的标准和规范，这样就给企业一个喘气的机会，允许市场试错，然后再确定行业标准，这也是房地产界的一种通行开发模式。 三、没有专业资源，养老地产就是空谈。 与所有的主题地产一样，养老地产的核心是养老产业，而不是房地产开发。养老产业是一个专业性非常强的领域，其中医疗护理资源是其中的核心。没有医疗资源的依托，只是营销概念。当然，几乎现在所有项目都看重这一点，都会包装医疗资源作为营销概念。但一个显而易见的常识是，中国医疗制度决定了优秀的医疗资源高度集中于极少数的公立医院手上，中国民营医院的前进步伐都步履蹒跚，养老地产的医疗资源获得难度肯定更大。没有全面的医疗资源支撑，只有部分营销概念，这样的项目很难接受得住市场检验。 六维(Love-way)健康正试图打破了传统的医疗市场格局，开启高端医生进社区服务的变革，其VIP专家更是以40-50万年薪在一线城市招聘，且要求必须在三甲医院工作10年以上，这种高起点和高薪酬已经引起行业的普遍关注。 四、拿地可能容易，但盈利并非想象那样丰厚。 在国家政策扶持的背景下，养老地产的拿地肯定比血战中的住宅市场更为容易，但养老地产的利润未必有十年前住宅市场井喷时的利润丰厚。养老专业地产产品的建造、医疗资源的嫁接以及后期的运营管理，都是消耗利润的部分。同时养老社区的吸纳量是另一个影响盈利的因素，从国外经验来看，缓慢的社区入住率是养老地产现金流的杀手。根据日本的经验，养老机构的入住率至少要达到70%-75%才能基本实现营收平衡。 五、硬件设计是基础，团队运营是关键。 从产品研发和设计来看，仿照日本、美国等发达国家的经验，产品的技术细节设计很容易普及。这种核心设计技术只要在小范围的专业设计院和公司圈子里普及即可传播到大众市场，但最难的还是养老服